合同法，又稱“交易法”，已經(jīng)滲透到社會的各個領(lǐng)域。我國合同法自1999年頒布實(shí)施至今已有10年。這一時期,隨著我國社會環(huán)境的變化和市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善,出現(xiàn)了許多新情況,新問題。最近，最高人民法院公布并實(shí)施了《合同法司法解釋（二）》。因此，我們在此邀請懷城律師劉家明深入解讀司法解釋中與公眾密切相關(guān)的亮點(diǎn)

亮點(diǎn)并非所有違反強(qiáng)制性規(guī)范的行為都必然導(dǎo)致合同無效

[case]

2008年6月，張某和李某簽署了一份書面房屋銷售合同，協(xié)議李某將在張某購買一套面積為70平方米、價格為50萬元的房子。在合同簽訂當(dāng)天，李先生支付了30萬元的首期款，雙方還約定剩余20萬元的房款應(yīng)在辦理房屋過戶手續(xù)當(dāng)天付清。由于張某出售的房屋為安置房，房屋所有權(quán)證書尚未辦理，因此該房屋尚未轉(zhuǎn)讓至李某名下。因此，2009年1月，李向法院提起訴訟，理由是張某出售的房屋沒有相關(guān)的所有權(quán)證明，要求法院確認(rèn)與張某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求張某返還房款和相應(yīng)的利息

[法律分析]

在法庭上，李先生認(rèn)為，根據(jù)《城市法》第37條，“未依法登記并取得所有權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，因此張先生出售該房屋違反了法律強(qiáng)制性規(guī)范，雙方簽署的協(xié)議無效。根據(jù)法學(xué)理論，強(qiáng)制性規(guī)范可以分為有效性規(guī)范和行政性規(guī)范。強(qiáng)制性規(guī)范直接維護(hù)國家利益和社會公共利益，是有效規(guī)范；直接維護(hù)管理秩序，是行政規(guī)范。在這種情況下，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定是行政規(guī)范，而不是有效規(guī)范。它只是對物權(quán)行為的限制，不符合合同法規(guī)定的無效性。因此，雙方之間的協(xié)議是合法有效的

[律師注]

合同法的立法目的是鼓勵交易和創(chuàng)造財富，因此合同的無效只能是合法的。然而，法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定是合同的高壓線。因此，在起草合同之前，雙方應(yīng)咨詢專業(yè)法律人員，以確保合同的有效性和合法性

債權(quán)人有權(quán)要求法院取消債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的行為

【案例】

張開著一輛大卡車，狠狠地打了李。根據(jù)交警部門的認(rèn)定，張某對事故負(fù)有全部責(zé)任。李被確定為8級殘疾。由于張某拒絕賠償李某的損失，李某向法院起訴張某，法院裁定張某賠償李某超過15萬元。進(jìn)入執(zhí)行程序后，張某沒有財產(chǎn)要執(zhí)行，但李某發(fā)現(xiàn)張某以前有一套房子，在發(fā)生后一周內(nèi)以10萬元的價格賣給了第三人，出售時的市場價格接近30萬元。因此，張先生和購房者都認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房子想賣多少是張先生的權(quán)利，李先生的反對沒有法律依據(jù)

[法律分析]

因為張先生在事故發(fā)生后以低價出售了房子，顯然，他的目的是削弱他償還債務(wù)的能力，這將不可避免地?fù)p害李作為債權(quán)人的利益。對于這種惡意行為，《合同條例》規(guī)定，債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，給債權(quán)人造成損害，受讓人知道情況的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。然而，如何界定“明顯不合理的低價”尚無標(biāo)準(zhǔn)。司法解釋（2）規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓價格未能達(dá)到交易地指導(dǎo)價格或交易時市場交易價格的70%，則一般可將其視為明顯不合理的低價。因此，李某可以依法撤銷張某的房屋轉(zhuǎn)讓，從而有效地獲得財產(chǎn)執(zhí)行擔(dān)保

[律師注]

在無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的情況下，債權(quán)人應(yīng)了解債務(wù)人核心資產(chǎn)的背景，發(fā)現(xiàn)債務(wù)人惡意轉(zhuǎn)移、隱匿資產(chǎn)的證據(jù)，積極行使撤銷權(quán)等權(quán)利，有效維護(hù)其合法權(quán)益