其中，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)使用中的裝修、修理支出。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)》第6條和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)--固定資產(chǎn)應(yīng)用指南》，與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，或者固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量，固定資產(chǎn)的裝修、裝飾、修理等后續(xù)費(fèi)用可以計(jì)算，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本。如果后續(xù)支出延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或大大提高了產(chǎn)品質(zhì)量，大大降低了產(chǎn)品成本，則計(jì)入固定資產(chǎn)成本。有替代部分的，應(yīng)當(dāng)扣除其賬面價(jià)值。不符合上述規(guī)定的后續(xù)支出，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益

從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是按資本化計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，還是按費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益在一定程度上取決于會(huì)計(jì)人員的主觀判斷。但在稅收處理上，一方面要考慮會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，另一方面要考慮把主觀判斷降到最低限度，為避免稅務(wù)糾紛

企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)后續(xù)支出的處理可分為兩類：一類是如果計(jì)入固定資產(chǎn)成本，以固定資產(chǎn)折舊的形式計(jì)入成本，按規(guī)定稅前扣除。一是如果計(jì)入當(dāng)期損益，可直接計(jì)入當(dāng)期成本，稅前扣除

原企業(yè)所得稅法將固定資產(chǎn)的后續(xù)支出分為固定資產(chǎn)修理支出和固定資產(chǎn)改良支出《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]31條）第084號(hào)）規(guī)定，納稅人的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用可以直接在當(dāng)期扣除。固定資產(chǎn)未提足折舊的，可以提價(jià)。相關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊的，視同遞延費(fèi)用，平均攤銷期不少于五年。符合下列條件的固定資產(chǎn)修理支出，屬于修理后的固定資產(chǎn)改良支出，相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用年限延長2年以上

修理后的固定資產(chǎn)用于新的或不同的用途

固定資產(chǎn)修理費(fèi)用發(fā)生時(shí)可直接稅前扣除，固定資產(chǎn)改良支出應(yīng)當(dāng)在不少于5年的期間內(nèi)作為遞延費(fèi)用平均攤銷。因此，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出也應(yīng)按同樣的方式進(jìn)行納稅處理。根據(jù)新企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出分為房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出、大修支出和一般修理支出。重建支出是指改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，延長其使用壽命。大修支出是指不符合重建支出，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的修理支出。除上述兩項(xiàng)費(fèi)用外，其余費(fèi)用屬于房地產(chǎn)固定資產(chǎn)一般修理費(fèi)用。一般修繕費(fèi)用可作為當(dāng)期稅前費(fèi)用扣除

以下重點(diǎn)分析房地產(chǎn)固定資產(chǎn)改建支出和大修支出的稅務(wù)處理。新企業(yè)所得稅法第十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，準(zhǔn)予作為長期待攤費(fèi)用稅前扣除：一；2、租入固定資產(chǎn)的裝修費(fèi)用；（三）固定資產(chǎn)大修支出；4.其他費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，已提足折舊的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限攤銷資產(chǎn)。租賃房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的裝修費(fèi)用，按照合同約定的剩余租賃期限攤銷。房地產(chǎn)其他固定資產(chǎn)改建支出，是指既沒有提足折舊也沒有租入的房地產(chǎn)改建支出。改建支出延長固定資產(chǎn)使用壽命的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長折舊年限，并相應(yīng)調(diào)整折舊額。未延長使用壽命的，按照《實(shí)施條例》第五十八條的規(guī)定，計(jì)入資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，折舊額按調(diào)整后的計(jì)稅基數(shù)計(jì)算，稅前扣除

房地產(chǎn)后續(xù)支出不延長使用壽命或改變建筑物結(jié)構(gòu)的，是否需要資本化？顯然不是。首先要判斷是否屬于大修支出。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出屬于大修支出的，也應(yīng)當(dāng)資本化，固定資產(chǎn)大修支出是指同時(shí)滿足下列條件的支出：1；2、固定資產(chǎn)維修后使用壽命延長2年以上。固定資產(chǎn)大修支出的攤銷期限，按照固定資產(chǎn)的剩余使用壽命確定。與原企業(yè)所得稅法相比，新稅法只增加了修理費(fèi)用的資本化比例，由固定資產(chǎn)原值的20%以上增加到固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)的50%以上。同時(shí)，取消了“修理后的固定資產(chǎn)用于新建或者其他用途需要資本化”的規(guī)定