改善性需求購房者一般分為三類：一是換地段，就是我們通常所說的以遠(yuǎn)換近，如在北京工作，房子從通州換到國貿(mào);二是換面積，就是我們通常所說的以小換大、小戶型換大戶型;三是為了特定需求，如為了孩子上學(xué)購買教育地產(chǎn)、為了養(yǎng)老購買養(yǎng)老地產(chǎn)等。

1.以遠(yuǎn)換近和以小換大

對于這種類型的購房者來說，因?yàn)榇蠹矣羞^一次購房經(jīng)驗(yàn)，我建議大家再換房時(shí)，房屋品質(zhì)是首要考慮的問題。

其次，換房的房源確定方面，我建議大家先把買房的房源確定下來之后再賣自己的房子，哪怕是有的個(gè)別中介已經(jīng)給你的舊房子找好了買家，價(jià)格出得也合理，這時(shí)候我建議大家一定要忍一下。

最后，換房還需要注意稅費(fèi)的問題。普通住宅買賣分為三種情況：一是您賣出去的是5年以上家庭唯一住房，交易時(shí)稅款只需要交納1%或1.5%的契稅，而且還是買方交;二是您賣出去的是5年以上非家庭唯一住房，這時(shí)候除了買方需要交納契稅外，按照規(guī)定，您還需要交轉(zhuǎn)讓所得(現(xiàn)在房屋總價(jià)-原來房屋購買總價(jià))20%的個(gè)人所得稅;三是您賣出去的是5年以內(nèi)房，不管是不是家庭唯一住房，按照規(guī)定，買您房的買方還是只需要交1%或1.5%的契稅，而您作為賣方卻需要交納全額5.6%的營業(yè)稅及附加和轉(zhuǎn)讓所得(現(xiàn)在房屋總價(jià)-原來房屋購買總價(jià))20%的個(gè)人所得稅。

以上述第三種情況舉例，您賣一套房現(xiàn)價(jià)200萬原購房價(jià)100萬5年以內(nèi)普通住宅，您需要轉(zhuǎn)嫁11.2萬的營業(yè)稅和20萬的個(gè)人所得稅給買家，同時(shí)如果您再買一套同種類型的住宅，二手房賣家會(huì)轉(zhuǎn)嫁給您11.2萬的營業(yè)稅和20萬的個(gè)人所得稅。這其中高昂的賣房和買房成本，是您換房選擇未滿五年的二手房是需要仔細(xì)衡量的。

2.購買教育地產(chǎn)

教育地產(chǎn)是指買了這兒的房子，孩子就有資格在附近的中、小學(xué)上學(xué)。不過這只是一個(gè)泛泛的概念，一般所提到的教育地產(chǎn)僅指房子所有者的家庭有上名牌(重點(diǎn))中、小學(xué)的資格。北京目前的教育地產(chǎn)分為兩種，一種是能上學(xué)校本部的教育地產(chǎn)，另一種是能上學(xué)校分校的教育地產(chǎn)。

(1)購買教育地產(chǎn)應(yīng)注意的問題

①劃片范圍變數(shù)大，如購房時(shí)在學(xué)校地段內(nèi)，入學(xué)時(shí)有可能被劃出;入學(xué)規(guī)則變數(shù)大，如買房時(shí)該學(xué)校規(guī)定落戶兩年就能就近入學(xué)，如今可能變成了五年，等您孩子上學(xué)時(shí)條件有可能又變了。

②戶口問題。一是戶口遷入問題，如果原房主戶口不遷出，即使您買了教育地產(chǎn)，您的孩子也無法入學(xué);二是雖然前業(yè)主的戶口已全部遷出，入學(xué)時(shí)卻不料前業(yè)主的孩子還在學(xué)校就讀沒有畢業(yè)，按照一戶一人的規(guī)則，即使您買了教育地產(chǎn)，您的孩子也可能與名校失之交臂;三是雖然有些40、50年產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商也承諾能上小學(xué)，但是戶口不能落戶。

(2)名校分校教育地產(chǎn)解讀

目前北京的名校分校分為三種：一是花錢買牌子加盟的分校，除了校長等個(gè)別高層外其余老師都是外聘;二是與名?？偛抗蚕硪磺薪逃Y源，真正意義上的名校分校;最后一種是僅是附近樓盤擁有的名校資源，跟項(xiàng)目本身根本沒有關(guān)系，典型的偷換概念類型。

擁有第二種名校分校入學(xué)資格的房子，我認(rèn)為才能稱之為真正的名校分校教育地產(chǎn)，但是購買這類房子，除了可能面臨購買本部教育地產(chǎn)的那些問題外，由于目前很多分校教育地產(chǎn)屬于一手房項(xiàng)目，還會(huì)有新的要注意的問題。

①教學(xué)質(zhì)量問題。到目前為止，我身邊成功購買的朋友還沒有一個(gè)跟我說分校的教學(xué)質(zhì)量和本校是一樣的，但是畢竟有名校的資源，大家買房時(shí)也可以選擇，但是不要抱有過高的期望。

②有的開發(fā)商會(huì)承諾上名校分校，但是實(shí)際入住后會(huì)發(fā)現(xiàn)，沒有小學(xué)只有初中和高中。這點(diǎn)要告訴大家的是，上哪些名校，開發(fā)商是不會(huì)寫進(jìn)購房合同里去的，所以開發(fā)商的承諾不能給您以法律保障的，買房時(shí)您就要衡量這房子值不值了。

③優(yōu)先入學(xué)權(quán)是否有期限。目前有的項(xiàng)目引入名校資格，雖然是開發(fā)商出錢出地建的學(xué)校，但是一般會(huì)和學(xué)校協(xié)議，幾年內(nèi)可以優(yōu)先入學(xué)，但是如果您的孩子還得好幾年入學(xué)，之前一定要咨詢清楚。

【特別提示】

一是靠近學(xué)校的房子不一定是教育地產(chǎn)。二是目前北京能上學(xué)校本部的教育地產(chǎn)主要集中在海淀區(qū)和西城區(qū)，這些區(qū)域的教育地產(chǎn)又多以年代久遠(yuǎn)的二手房為主，老舊問題嚴(yán)重。

3.購買養(yǎng)老房

很多老年人有把現(xiàn)有住房給子女住，自己在一個(gè)很遠(yuǎn)的地方買房養(yǎng)老的想法。但是我不提倡這樣購買養(yǎng)老房，因?yàn)檫h(yuǎn)郊區(qū)的房子配套并不齊全，老年人居住起來不方便。

我倒認(rèn)為，不如在現(xiàn)有房屋周邊買一套步行5分鐘就可以到的、更適合老年人居住的小戶型。

如果非要在其他區(qū)域買房的話，我建議最好在車站和地鐵站附近，而且盡量距離超市、醫(yī)院等配套不要太遠(yuǎn)，這樣就可以方便老人的退休生活，例如可以考慮北醫(yī)三院、中日友好醫(yī)院等醫(yī)院周邊的二手房。

雖然目前市場上的房子基本上都有電梯，但是我還是建議老年人置業(yè)盡量不要選擇高樓層，以防電梯因事故影響老年人上下樓。

除了以上大家買房的基本需求外，對于改善需求購房者來說，我建議大家還是要從自身改善需求出發(fā)。例如，喜歡看電影的購房者應(yīng)該留意附近電影院的位置，喜歡看球的購房者可以在體育場邊置業(yè)等，對于有孩子的家庭還要注意教育配套。