1、 對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律效力的理解（1）從規(guī)范意圖上把握優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律效力

從所討論的案件來(lái)看，法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)和法律效力的理解是原告行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能使原告在行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)被告與第三人之間的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，原告與被告之間不形成買(mǎi)賣合同，原告當(dāng)然不能要求被告根據(jù)根本不成立的合同將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告。法院的理解令人費(fèi)解。據(jù)此，債權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)能獲得哪些利益？被告還能拒絕再賣房子嗎？即使被告再次出售房屋，權(quán)利人又如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？在本案中，法院認(rèn)為，法律對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定實(shí)際上是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此毫無(wú)意義。然而，法律上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)當(dāng)然不是沒(méi)有意義的。它不僅應(yīng)該實(shí)現(xiàn)，而且可以通過(guò)法律方法在應(yīng)用中的正確運(yùn)用來(lái)實(shí)現(xiàn)。然而，法院在本案中的理解導(dǎo)致了權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)的事實(shí)。一些學(xué)者所謂的“中間人”認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不僅應(yīng)當(dāng)使出賣人與第三人之間的合同無(wú)效，而且應(yīng)當(dāng)能夠先于他人向出賣人支付價(jià)款，取得標(biāo)的物的所有權(quán)。為了更準(zhǔn)確地把握優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)和效力，應(yīng)當(dāng)從規(guī)范意圖的角度來(lái)考慮。根據(jù)法律規(guī)定，股份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是為了穩(wěn)定共同關(guān)系，保護(hù)共同財(cái)產(chǎn)的完整性和安全性，減少共有人的數(shù)量，提高財(cái)產(chǎn)的使用效率。規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主要目的是：一是符合“賣不破租”規(guī)則的目的，即穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而無(wú)房可??；其次，為了提高房屋的使用效率，減少承租人對(duì)房屋投資的浪費(fèi)，而房屋的擁有者和使用者是一樣的，也提高了房屋的使用效率。由此可見(jiàn)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都是為了保護(hù)債權(quán)人優(yōu)先取得的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。然而，法院對(duì)本案的理解和實(shí)踐，使得法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)范意圖無(wú)法實(shí)現(xiàn)。由于合同尚未成立，因此不存在“購(gòu)買(mǎi)”或“取得”，更不存在“優(yōu)先權(quán)”。無(wú)論是從普通人的角度，還是從規(guī)范意圖的角度來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都應(yīng)具有三大法律效力：一是應(yīng)當(dāng)能夠訂立買(mǎi)賣合同，否則“買(mǎi)”就是胡說(shuō)八道；二是應(yīng)當(dāng)能夠優(yōu)先實(shí)現(xiàn)合同權(quán)利，這是正當(dāng)?shù)囊馑际恰皟?yōu)先權(quán)”；第三，應(yīng)當(dāng)能夠訂立買(mǎi)賣合同；第三，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)嶋H取得物權(quán)，這是物權(quán)所包含的利益最直接的體現(xiàn)。這三種主要效應(yīng)分別稱為形成效應(yīng)、事前效應(yīng)和事后效應(yīng)。形成效力是指權(quán)利人能夠根據(jù)單方意志的表達(dá)使法律關(guān)系發(fā)生、變化和消失，產(chǎn)生各種權(quán)利和請(qǐng)求，而對(duì)方受到約束，必須容忍和接受法律效力。出賣人與第三人建立買(mǎi)賣合同關(guān)系時(shí)，債權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)請(qǐng)求權(quán)可以使出賣人與出賣人在同等條件下建立買(mǎi)賣合同關(guān)系，并產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)。一般說(shuō)來(lái)，優(yōu)先權(quán)效力是指物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，債權(quán)之間不存在優(yōu)先權(quán)效力。但根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法的規(guī)定，與第三人對(duì)出賣人的合同債權(quán)相比，股份共有人和房屋承租人基于與出賣人的買(mǎi)賣合同關(guān)系所享有的債權(quán)具有優(yōu)先效力。基于優(yōu)先權(quán)效力，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人可以在第三人面前要求出賣人將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。出賣人根據(jù)與第三人的買(mǎi)賣合同將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人可以主張出賣人與第三人之間的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)無(wú)效，使產(chǎn)權(quán)恢復(fù)到產(chǎn)權(quán)變動(dòng)前的狀態(tài)。追索權(quán)的效力涉及到對(duì)第三人利益的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的限制。但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)依法向房管局備案，具有公示效力。如果租賃合同沒(méi)有登記備案，就無(wú)法對(duì)抗第三人，追查的效果就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形成效應(yīng)、優(yōu)先權(quán)效應(yīng)和追償效應(yīng)能夠有效地實(shí)現(xiàn)法律對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)范意圖。在本案中，法院否認(rèn)了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形成效力，認(rèn)為原告行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在同等條件下不能與被告形成買(mǎi)賣合同關(guān)系；對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理解也存在片面性，僅使買(mǎi)賣合同成立在被告與第三人之間無(wú)效；沒(méi)有提及溯及力，忽視了被告將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的問(wèn)題。這樣一來(lái)，原告就有了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)享有的利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法律的規(guī)范意圖失效。第二，行使法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第一，鍛煉時(shí)間。有人認(rèn)為提前三個(gè)月和合理期限是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限。這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)?。?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在同等條件下訂立合同并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)的權(quán)利。如果賣方和第三方的銷售合同沒(méi)有建立，沒(méi)有明確的合同條款，那么就沒(méi)有平等的條件，先發(fā)制人的權(quán)利沒(méi)有基礎(chǔ)。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只有在出賣人與第三人訂立買(mǎi)賣合同時(shí)才產(chǎn)生，債權(quán)人才能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。本案法院也采納了這一觀點(diǎn)。這是賣方與第三方訂立銷售合同的條件之一。（2） 權(quán)利與具體在本案研究中，原告對(duì)被告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主張是行使權(quán)利的行為，而向法院起訴則是要求法院以國(guó)家強(qiáng)制力保護(hù)其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。但從庭審和執(zhí)行情況來(lái)看，原告的愿望并未實(shí)現(xiàn)。原告的訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)依據(jù)，又有法律依據(jù)，法院也在事實(shí)上支持原告的訴訟請(qǐng)求。原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為什么不能實(shí)現(xiàn)？首先，法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)和效力的理解如上。第二個(gè)重要原因是原告的訴訟請(qǐng)求和法院的判決不能具體落實(shí)“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。（3） 原告可以向法院起訴，要求被告履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)形成的合同，并要求被告按照合同約定轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)。對(duì)于這一訴訟請(qǐng)求，法院首先應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)訴訟，確認(rèn)原告與被告之間的關(guān)系已經(jīng)形成買(mǎi)賣合同，并確定合同的具體條款。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)合同法的規(guī)定，確定是否可以強(qiáng)制被告履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同義務(wù)。被告主張?jiān)谠娌惶峁?dān)保的情況下支持抗辯權(quán)的，或者被告主張?jiān)谠娌宦男薪o付義務(wù)的情況下支持抗辯權(quán)的，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。在本案中，原告敗訴不是因?yàn)槠鋬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在瑕疵，而是因?yàn)楸桓嬖诤贤男兄杏行惺沽丝罐q權(quán)。否則，法院應(yīng)當(dāng)判決強(qiáng)制被告履行合同義務(wù)。

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