建筑物區(qū)分所有權(quán)有何規(guī)定？根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個(gè)方面：一是專有部分的所有權(quán)。也就是說，業(yè)主可以直接占用和使用大廈內(nèi)的房屋、營(yíng)業(yè)用房等專有部門，達(dá)到居住或經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，以獲取收入，增進(jìn)與他人的感情；還可以用來抵押或出售給他人。第二條是對(duì)建筑物區(qū)分中的共有部分享有共有權(quán)。也就是說，法律對(duì)所有權(quán)沒有特別規(guī)定的，每個(gè)業(yè)主都有權(quán)占有、使用、受益和處分走廊、樓梯、過道、電梯、外墻、水箱、水電管道的公共部分以及道路、綠地、公共設(shè)施的公共部分，物業(yè)管理用房等公共場(chǎng)所；優(yōu)先購(gòu)買建筑面積內(nèi)規(guī)劃停車的車位、車庫。

第三項(xiàng)是共有部分共同管理權(quán)，即通過參加和組織業(yè)主大會(huì)，對(duì)共有部分和公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)進(jìn)行管理的權(quán)利。業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的三個(gè)方面是一個(gè)不可分割的整體。

在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，這是所有權(quán)人對(duì)共有部分共同所有權(quán)和共有部分共同管理的基礎(chǔ)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、營(yíng)業(yè)用房的，還應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。業(yè)主在享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。例如，行使專有部分的所有權(quán)時(shí)，不得危害建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；例如，裝修房屋時(shí)，不得損壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；不得存放易燃物品，房屋內(nèi)的爆炸物和其他危險(xiǎn)物品；行使公共部分共有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)購(gòu)建筑物公共部分維修基金，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在建筑物區(qū)分所有權(quán)調(diào)整中起著非常重要的作用?，F(xiàn)代社會(huì)，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，我國(guó)民法通則中沒有相關(guān)規(guī)定，法官在解決糾紛時(shí)只能借鑒外國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定。在我國(guó)《物權(quán)法》頒布之際，筆者對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了必要的分析，并對(duì)各提案草案中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了評(píng)析，希望能有助于更好地規(guī)范《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)。首先，建筑物區(qū)分所有權(quán)在原始社會(huì)的歷史發(fā)展，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能筑巢，因此不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。一般來說，共有產(chǎn)權(quán)的概念起源于人類文明之初的奴隸社會(huì)。在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，大量的人聚集在城市，形成了城市。為了滿足城市居民生活和管理的需要，公元前2000年巴比倫王國(guó)出現(xiàn)了類似現(xiàn)代共管建筑的形式，標(biāo)志著共管產(chǎn)權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于實(shí)行“一物一權(quán)”的原則，不存在建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題。后來的日耳曼法一度形成了所謂的“階級(jí)所有權(quán)”，在一定程度上承認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完備。19世紀(jì)上半葉以來，英、法、德、意、瑞等國(guó)相繼進(jìn)行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的快速發(fā)展。隨著建筑材料和施工技術(shù)的發(fā)展，高層建筑層出不窮，出現(xiàn)了多個(gè)業(yè)主或承租人使用同一棟建筑的現(xiàn)象。然而，相關(guān)的建筑物管理問題日益突出，建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲日益高漲。1804年，《法國(guó)民法典》第644條。第二，區(qū)分所有權(quán)概念的界定是什么是區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指基于共同關(guān)系，由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)構(gòu)成的特殊所有權(quán)。

歷史發(fā)展

建筑物區(qū)分所有權(quán)管理的歷史發(fā)展在原始社會(huì)，由于生產(chǎn)力水平較低，人們只能住在窯洞里，因此不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。一般來說，共有產(chǎn)權(quán)的概念起源于人類文明之初的奴隸社會(huì)。在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，大量的人聚集在城市，形成了城市。為了滿足城市居民生活和管理的需要，公元前2000年巴比倫王國(guó)出現(xiàn)了類似現(xiàn)代共管建筑的形式，標(biāo)志著共管產(chǎn)權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于“一物一權(quán)”原則的實(shí)施，特別是“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附土地所有人”或“地上財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬于土地所有人”原則的確認(rèn)，《法國(guó)民法典》第644條開創(chuàng)了現(xiàn)代民法中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先例。此后，意大利、葡萄牙、西班牙、瑞士和舊中國(guó)國(guó)民政府的民法典相繼確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。在20世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類的浩劫，原有的建筑遭到了極大的破壞。另一方面，隨著人口的快速增長(zhǎng)，住房問題也越來越嚴(yán)重。但同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步客觀上為建筑向更高的立體化方向發(fā)展提供了基礎(chǔ)條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國(guó)要么對(duì)現(xiàn)有法律制度進(jìn)行反思，要么積極創(chuàng)新理論體系，推動(dòng)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。建筑物是建筑物和構(gòu)筑物的總稱。它是人們?yōu)榱藵M足社會(huì)生活的需要，運(yùn)用所掌握的物質(zhì)技術(shù)手段，運(yùn)用一定的科學(xué)規(guī)律、風(fēng)水觀念和審美規(guī)律，創(chuàng)造的人工環(huán)境。一些分類將建筑物與人們不長(zhǎng)時(shí)間居住的非建筑物區(qū)分開來，以表達(dá)其可用性。此外，一些建筑學(xué)學(xué)者為了避免混淆，故意將人們自覺創(chuàng)造出來的建筑外觀細(xì)分為“建筑”。需要注意的是，有時(shí)建筑可以擴(kuò)展到包括“非建筑結(jié)構(gòu)”，如橋梁、鐵塔、隧道等。

建筑有兩種含義：廣義和狹義。廣義上，建筑物是指一切人工建造的東西，包括房屋和建筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指具有基礎(chǔ)、墻面、屋頂、門窗的空間，可遮擋風(fēng)雨，可用于生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)存物品或其他活動(dòng)。建筑學(xué)相關(guān)專業(yè)多指狹義的建筑含義。老子的建筑學(xué)概念，最能解釋建筑學(xué)相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)，是：“爨是一種工具。當(dāng)它不存在時(shí)，也可以使用它。把房子鑿成一個(gè)房間，當(dāng)它沒有地方用的時(shí)候?！边@無疑是狹義建筑概念最清晰、最直接的表達(dá)。與建筑物不同的是，建筑物沒有內(nèi)部空間供人們使用，人們一般不直接在內(nèi)部進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、橋梁、大壩、雕塑等。

很久以前，人們還沒有建筑物所有權(quán)的概念。那時(shí)，人們住在洞穴里，所以他們不知道建筑物的所有權(quán)是什么。但是現(xiàn)在我們知道，建筑物的所有權(quán)是由專有權(quán)和公權(quán)構(gòu)成的。欲了解更多法律知識(shí)，請(qǐng)前往律霸進(jìn)行專業(yè)咨詢。你知道嗎