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寧波
業(yè)主代表無權(quán)與公司簽訂私人協(xié)議
《關(guān)于若干問題的意見的通知（試行）》第七十九條規(guī)定：“多個(gè)委托人共同行使代理權(quán)，其中一個(gè)或者多個(gè)委托人不與其他委托人協(xié)商，其行為侵犯委托人權(quán)益的，“代言人”是指委托人接受委托人的委托，將委托人的意志和決定表達(dá)、傳遞給第三人。其功能是傳達(dá)當(dāng)事人的意思。不具有民法通則規(guī)定的代理人的其他職權(quán)，不產(chǎn)生法律后果。有鑒于此，提出以下建議供業(yè)主參考：明確業(yè)主代表的身份只是業(yè)主的“代言人”，而不是代理人。其職責(zé)僅限于開發(fā)商之間的溝通，傳達(dá)業(yè)主意見，或根據(jù)業(yè)主制定的具體意見與開發(fā)商協(xié)商，以促進(jìn)業(yè)主意愿的實(shí)現(xiàn)。2業(yè)主向業(yè)主代表（3名以上業(yè)主代表）出具委托書的，應(yīng)當(dāng)明確為共同代理人，業(yè)主應(yīng)在委托書中明確“只有全體業(yè)主代表共同表達(dá)意愿作出的決定或協(xié)商結(jié)果對(duì)業(yè)主具有約束力”。如果不是以聯(lián)合代理的形式授權(quán)，應(yīng)該明確“只有三分之二以上的業(yè)主代表”或“半數(shù)以上的業(yè)主代表”簽字同意，對(duì)業(yè)主具有法律效力。然而，這三點(diǎn)只是預(yù)防措施。如果本文開頭提到的情況發(fā)生了呢？這應(yīng)該從委托書的具體內(nèi)容來認(rèn)定，主要考慮這些業(yè)主委員會(huì)成員的行為是否有越權(quán)行為？它的身份是“發(fā)言人”還是“代理人”？是否與第三方串通損害委托人利益？是否應(yīng)將其視為聯(lián)合機(jī)構(gòu)？只要存在這些情況，這些業(yè)主代表的行為就是無效的，對(duì)業(yè)主沒有法律效力。中華人民共和國民法通則；
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