1。土地使用權(quán)出讓合同的出讓人是一個特殊的主體，出讓人必須是政府土地行政主管部門。應(yīng)該說，在強調(diào)依法行政的當(dāng)今時代，作為政府職能部門，其法律意識和法律水平應(yīng)該高于作為一般主體的企業(yè)和個人，因此簽訂無效的土地使用權(quán)出讓合同似乎是不可能的。但在現(xiàn)實中，無效的土地使用權(quán)出讓合同并不鮮見。無效的出讓合同不僅使當(dāng)事人的真實意思不能實現(xiàn)，而且往往造成國家土地資源的閑置和浪費。第一，保證合同主體的合法資格。法律對土地使用權(quán)出讓合同的受讓人沒有明確的限制性規(guī)定。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條規(guī)定，“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織、個人，除法律另有規(guī)定外，可以取得土地使用權(quán)，實施土地承包經(jīng)營《土地管理法》第九條還規(guī)定，單位和個人可以依法使用國有土地。從這些規(guī)定中可以看出，土地使用權(quán)的受讓人是一般主體。只要是具有民事行為能力和民事行為能力的公民、法人或者其他組織，就可以成為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。是針對具體的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要具備法定的資質(zhì)條件（《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》），因此，可以說公民個人和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)不能通過土地出讓取得土地使用權(quán)，即土地使用權(quán)出讓合同的主體只能是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。至于受讓人的主體資格，在土地使用權(quán)出讓過程中一般不存在問題。對此，政府土地管理部門作為土地使用權(quán)的出讓人，一般都有比較嚴(yán)格的審查。至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假登記、弄虛作假資格行為是另一個問題，至少在審查形式上，受讓人的主體資格應(yīng)該不存在問題。

然而，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)對受讓人的主體資格進行審查，而轉(zhuǎn)讓人自身的主體資格往往存在問題。根據(jù)法律規(guī)定，只有市、縣人民政府土地管理部門才能行使土地使用權(quán)出讓權(quán)，即出讓人的主體。但在實踐中，除上述以各開發(fā)區(qū)、園區(qū)管委會名義簽訂的土地使用權(quán)出讓合同外，一般還有政府設(shè)立的其他臨時組織，如“重點項目指揮部”，“新區(qū)開發(fā)指揮部”和“舊城改造辦公室”。這應(yīng)該說是一種嚴(yán)重的越權(quán)違法行為。根據(jù)《司法解釋》第二條規(guī)定，自2005年8月1日起，凡主體資格不合法的土地使用權(quán)出讓合同一律視為無效。因此，對轉(zhuǎn)讓合同主體資格的審查應(yīng)杜絕行政權(quán)力的濫用。出于對政府公信力的信任，無論是各級人民政府還是行政機關(guān)，都不會像普通民眾一樣提出任何異議。但一旦發(fā)生土地使用權(quán)出讓合同履行糾紛，審查合同當(dāng)事人資格是第一步。如果土地使用權(quán)出讓合同因主體資格違法而被確認(rèn)無效，政府的權(quán)威和公信力除了會受到國家利益和當(dāng)事人經(jīng)濟利益的負(fù)面影響外，還會受到損害。你知道嗎