新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《合同法》有效期至2020年12月31日。屆時，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代?！睹穹ǖ洹肥┬星暗囊?guī)定：《合同法》第二百二十四條【轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

陷阱一：商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前，租賃主體需核實房屋產(chǎn)權(quán)證原件，必要時到房屋交易中心辦理房屋權(quán)屬登記。這樣做的主要目的是核實房屋租賃合同的出租人與產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主是否一致。需要注意的是，如果出租人不是房屋所有人，而是代理或者委托出租的，出租人需要提供房屋所有人的授權(quán)委托書等法律文件；如果租賃的房屋是兩人以上共用的，需要取得房屋所有人的同意或者授權(quán)。一旦承租人忽視了對出租人資格的審查，就可能陷入房東“合同效力”的陷阱。第二個陷阱是土地的性質(zhì)，土地分為工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋的實際用途應當與土地用途相一致。未經(jīng)有關(guān)部門批準，擅自改變土地用途，如在住宅用地或工業(yè)用地上設(shè)置商業(yè)項目，存在一定的法律風險。我們遇到過一個案件，當事人租用一棟建在工業(yè)用地上的房子開旅館。裝修了一半后，他發(fā)現(xiàn)由于土地性質(zhì)，他無法通過工商、消防等審批手續(xù)。如果你不能申請合法的營業(yè)執(zhí)照，你就不能繼續(xù)出租和經(jīng)營。誰來承擔由此造成的經(jīng)濟損失？一場不可避免的房屋租賃糾紛已經(jīng)出現(xiàn)。轉(zhuǎn)租問題是商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的一個敏感問題，關(guān)系到雙方的切身利益。把房子轉(zhuǎn)租通常有兩種方式。第一種方式是承租人在租賃期內(nèi)將房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租。也就是說，經(jīng)房東書面同意，承租人可以作為“第二房東”將租賃房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租，并從中獲得收入。但如果承租人未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租，將構(gòu)成違約，可導致房東終止租賃合同，收回房屋。第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利和義務轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人代替原承租人繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式也是“潘店”的一種方式，但在潘店的過程中，通常涉及到設(shè)備和技術(shù)的裝修、轉(zhuǎn)讓和補償，因此應在合同中明確約定，并由新的收租人與房東簽訂新的房屋租賃合同或其他書面協(xié)議。只有這樣，三方的利益才能得到充分保護。

陷阱四：裝修改造

商業(yè)地產(chǎn)承租人接管后，一般會進行不同程度的裝修改造。在此，我想提醒您，物業(yè)裝修應遵循以下原則：

I.必須事先征得業(yè)主的書面同意。二是不應損壞原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響建筑安全。三是承租人負責裝修工程的消防審批和驗收。合同到期或提前終止時，裝修折舊及補償辦法必須明確約定。

實踐中我們經(jīng)常遇到的情況是房屋租賃期限不滿，雙方因各種原因合作破裂。此時，承租人的裝修投資往往成為雙方爭議的焦點。裝修需要拆遷或補償，補償標準是什么？為了避免雙方陷入僵局，有必要事先達成協(xié)議。

陷阱五：火災問題

商業(yè)地產(chǎn)在租賃中一般需要經(jīng)過兩道防火屏障：一是房屋竣工驗收時應取得的消防驗收證書或備案登記；二是租賃房屋用于商業(yè)用途時，應當在房屋開業(yè)前進行消防安全檢查。前者是業(yè)主的責任，后者一般是承租人的責任。

曾經(jīng)發(fā)生過這樣的情況，租客裝修出租房屋，申請消防檢查時，由于逃生樓梯不夠通過消防檢查，無法開業(yè)。不過，房屋本身的結(jié)構(gòu)并不適合搭建逃生梯。結(jié)果，房東和租客互相指責，推卸責任，導致訴訟。為了避免類似糾紛的發(fā)生，在簽訂租賃合同前，承租人最好先請工程專業(yè)人員檢查租賃房屋是否具備商業(yè)項目的硬件條件。裝修改造方案在施工前還應經(jīng)消防部門批準，并事先約定雙方的消防責任。

以上是相關(guān)答案。在簽訂商業(yè)地產(chǎn)租賃合同時，需要確定誰是租賃主體、土地的商業(yè)性質(zhì)以及后續(xù)轉(zhuǎn)租問題。只有在一切都達成協(xié)議之后，爭端才能避免。如果您有其他法律問題，可以咨詢公司的相關(guān)律師律師網(wǎng). 你知道嗎