【活動(dòng)流程】

月租2500元，已轉(zhuǎn)租兩個(gè)月。為了擴(kuò)大空間，王某擅自拆除了與陽(yáng)臺(tái)分隔的墻壁，并將房間與陽(yáng)臺(tái)連接起來(lái)。郭某遂找到張某和王某交涉，并提出如果張某轉(zhuǎn)租時(shí)未征得其同意，王某應(yīng)立即搬走，將房屋恢復(fù)原狀并賠償損失。郭某于2006年7月10日起訴張某要求賠償損失，王某的賠償請(qǐng)求無(wú)效。在本案審理過(guò)程中，對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力存在以下分歧：

一種意見(jiàn)認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同是有效的。由于郭某與張某簽訂的租賃合同中沒(méi)有禁止張某轉(zhuǎn)租的約定，張某未經(jīng)郭某同意可以轉(zhuǎn)租，張某的轉(zhuǎn)租行為也沒(méi)有違約。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果郭某在租賃合同中沒(méi)有約定張某可以轉(zhuǎn)租，就意味著郭某沒(méi)有授權(quán)張某轉(zhuǎn)租，構(gòu)成擅自處分，轉(zhuǎn)租合同的效力還有待確定。

法院支持郭某的訴訟請(qǐng)求，判決書(shū)生效后10日內(nèi)，王某搬出郭某位于中山路552號(hào)的房屋，張某、王某將房屋恢復(fù)原狀并賠償損失。房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租出去的行為。我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”根據(jù)合同法的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可以分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。張某的行為屬于非法轉(zhuǎn)租。非法轉(zhuǎn)租很可能對(duì)出租人造成損害。例如，在本案中，張某將自己租住的兩室一廳的房屋轉(zhuǎn)租給王某，王某擅自裝修房屋，造成房屋損壞。由此可見(jiàn)，擅自將房屋轉(zhuǎn)租的行為是一種無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，很可能給出租人造成損害的違法行為。無(wú)權(quán)處分，是指未經(jīng)債權(quán)人同意，擅自處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。張某轉(zhuǎn)租發(fā)生后，郭某同意或者張某取得處分權(quán)的，轉(zhuǎn)租生效；郭某不同意或者張某未取得處分權(quán)的，郭某可以要求確認(rèn)該行為無(wú)效。由于法律禁止未經(jīng)權(quán)利人同意將房屋轉(zhuǎn)租，房屋租賃合同當(dāng)事人如不特別約定，將成為合同的重要條款。因此，張某擅自轉(zhuǎn)租的行為構(gòu)成了根本違約。郭某有權(quán)解除房屋租賃合同，他也可以要求張某承擔(dān)違約責(zé)任。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規(guī)定：“在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同發(fā)生變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)變更、解除或者終止。”因此，房屋承租人出租房屋時(shí)，他必須看房子的產(chǎn)權(quán)證，確定房主是否同意出租房子。只有這樣，才能保證租賃安全，保障承租人的合法權(quán)益。你知道嗎