一：規(guī)劃制定保障公眾參與

條例規(guī)定：確實(shí)需要征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。

這一規(guī)定的第二款，在兩次征求意見(jiàn)稿中并沒(méi)有。其體現(xiàn)征收程序從規(guī)劃開(kāi)始，也就是從源頭開(kāi)始，就要保證公眾的話語(yǔ)權(quán)，強(qiáng)調(diào)科學(xué)規(guī)劃、民主規(guī)劃，以免在規(guī)劃階段就埋下病灶。

二：舊城改建引入聽(tīng)證會(huì)

條例規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

上述規(guī)定大部分是兩次征求意見(jiàn)稿中沒(méi)有的。條例的這些規(guī)定，明顯不拘于硬性的比例規(guī)定。除了聽(tīng)取被征收人的意見(jiàn)，還要聽(tīng)取被征收人以外的公眾的意見(jiàn)，以求實(shí)質(zhì)加大更廣泛公眾在征收程序中的參與程度。

三：征收前進(jìn)行維穩(wěn)評(píng)估

條例規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估走進(jìn)征收程序，既是現(xiàn)實(shí)的需要，也有地方政府成功的實(shí)踐。

貴州省遵義市將進(jìn)行“維穩(wěn)”風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估列入政府決策的重要步驟。2010年，遵義對(duì)170余個(gè)重大項(xiàng)目實(shí)施事前事中評(píng)估，其中涉及征收項(xiàng)目很多，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，結(jié)果緩?fù)?、停止?shí)施20多個(gè)。四川省還專門就社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估出臺(tái)規(guī)范。

四：首次規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助

條例規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

同時(shí)，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

房屋征收的補(bǔ)償，是大家最關(guān)注的核心。如果說(shuō)上述幾大看點(diǎn)主要是保證征收程序曬陽(yáng)光的話，那么這一看點(diǎn)，就是“首次”明確獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助被征收人，同時(shí)不能東家3萬(wàn)西家5萬(wàn)，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)要統(tǒng)一、要一碗水端平。

條例對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，要求不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這里包含了對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償，條例規(guī)定在國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的房屋征收評(píng)估辦法中予以明確。

對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。條例規(guī)定具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，草案規(guī)定，政府對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予上述補(bǔ)償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。以上內(nèi)容多數(shù)此前已明確。

五：加重評(píng)估機(jī)構(gòu)責(zé)任

條例規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

如何選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，是意見(jiàn)反饋集中的焦點(diǎn)之一。條例一是明確了由被征收人協(xié)商選定是總原則;二是加重對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師虛假或者錯(cuò)誤評(píng)估的法律責(zé)任，比如記入信用檔案等，這是靠信譽(yù)吃飯的這類機(jī)構(gòu)的死穴。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

六：區(qū)別“違建”棄“一刀切”

條例規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

這是一個(gè)全新條款。強(qiáng)化日常執(zhí)法到位、監(jiān)督到位、處理到位，是做好征收補(bǔ)償?shù)那疤?。同時(shí)，明確了不搞“一刀切”，對(duì)因歷史原因形成的違法建筑認(rèn)真認(rèn)定、妥善處理。

七：先補(bǔ)償后搬遷

條例規(guī)定：實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

這一規(guī)定的前兩款是全新的，明確補(bǔ)償與搬遷順序，不允許先拆遷后補(bǔ)償。規(guī)定中的第三款，是在征求意見(jiàn)第一稿中就明確的。嚴(yán)禁暴力拆遷作為一大亮點(diǎn)，閃耀至今。

八：嚴(yán)禁暴力阻撓依法征收

條例規(guī)定：采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

這同樣是全新條款。依法征收遭遇無(wú)理取鬧、暴力抗法的事件這些年不是沒(méi)有，當(dāng)事雙方都要為自身行為負(fù)責(zé)，并承擔(dān)法律責(zé)任。