在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，原告張某以各種理由于2009年8月13日向法院提起訴訟。被告要求確認(rèn)原告與被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。被告返還轉(zhuǎn)租費(fèi)2萬(wàn)元，承擔(dān)前室裝修費(fèi)2335元。庭審中，原、被告意見分歧較大，調(diào)解未果。在本案審理過(guò)程中，對(duì)門店轉(zhuǎn)租合同的效力存在兩種不同意見：第一種意見認(rèn)為，本案中王某與張某簽訂的門店轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人將租賃物轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失；“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?。未經(jīng)原出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，未經(jīng)旅客同意轉(zhuǎn)租屬于擅自行為。同時(shí)，中國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無(wú)效，沒收違法所得，并處罰款。本案中，原租賃合同明確約定房屋不能轉(zhuǎn)租，故王某私自轉(zhuǎn)租的房屋應(yīng)無(wú)效。第二種意見認(rèn)為，王某與張某之間的轉(zhuǎn)租合同是有效的，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。我國(guó)法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無(wú)效?！逗贤ā返?24條只賦予出租人未經(jīng)出租人同意終止原房屋租賃合同的權(quán)利。雖然我國(guó)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意并登記，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無(wú)效。然而，《城市房屋租賃管理辦法》只是一部部門規(guī)章，不是一部法律或行政法規(guī)。其性質(zhì)只具有行政效力，不具有司法效力。因此，王某與張某之間的轉(zhuǎn)租合同不具備《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效條件。房屋租賃合同是有效的，應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。作者同意第一種意見。

本案的關(guān)鍵問(wèn)題是承租人是否有權(quán)未經(jīng)原所有人同意轉(zhuǎn)租租賃合同，未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)效？《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條明確規(guī)定合同無(wú)效：（一）一方當(dāng)事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家利益，集體或者第三人；（三）以法律形式掩蓋違法目的；（四）損害公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。在這種情況下，轉(zhuǎn)租合同是在平等自愿的前提下訂立的，這顯然不具備《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的規(guī)定。那是不是違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定？我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！背凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本條是否意味著承租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租？法律規(guī)定，其初衷是賦予出租人解除合同的選擇權(quán)，以保護(hù)出租人的利益。為了防止承租人未經(jīng)出租人同意擅自使用租賃物牟利，擾亂市場(chǎng)價(jià)格，也為了防止承租人利用租賃物進(jìn)行違法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。訂立租賃合同，轉(zhuǎn)讓租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。承租人取得租賃物的目的也是為了使用和收益。因此，在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，承租人按照租賃合同取得租賃物后，有使用權(quán)和收益權(quán)，出租人不得不當(dāng)干預(yù)。因此，轉(zhuǎn)租不僅是取得收益的一種方式，而且是租賃合同目的范圍內(nèi)的一種權(quán)利，不應(yīng)否認(rèn)。有人可能會(huì)認(rèn)為，如果第三人對(duì)租賃物造成損害，不利于保護(hù)出租人的利益。這種擔(dān)心完全沒有必要，因?yàn)槌鲎馊撕统凶馊酥g、承租人和第三方之間都存在合同關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，第三人對(duì)標(biāo)的物造成損害時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這種情況與承租人自己使用租賃財(cái)產(chǎn)造成損害從而對(duì)出租人承擔(dān)責(zé)任的情況沒有實(shí)質(zhì)性區(qū)別。而且，承租人轉(zhuǎn)租租賃物，只是轉(zhuǎn)讓占有權(quán)和使用權(quán)，對(duì)出租人的所有權(quán)沒有任何影響。通過(guò)轉(zhuǎn)租，第三人可以更好地利用租賃物，充分發(fā)揮租賃物的價(jià)值。既然轉(zhuǎn)租在法律理論上是可行的，在實(shí)踐中也是有益的，我們?yōu)槭裁匆裾J(rèn)它呢？因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，出租人和承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物，不是擅自處分，而是合法行使收益權(quán)。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)是有效的合同，只有出租人有權(quán)解除其合同，承租人有權(quán)解除租賃合同。只有出租人與承租人明確約定承租人在租賃期內(nèi)不能轉(zhuǎn)租租賃物的，承租人轉(zhuǎn)租租賃物違反誠(chéng)實(shí)信用原則，性質(zhì)惡意，屬于違約行為的，才能視為擅自處分。出租人不承認(rèn)轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。綜上所述，王某與張某簽訂的轉(zhuǎn)租合同因出租人尚未認(rèn)可而無(wú)效，違反了我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雙方取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。以上為本公司組織的相關(guān)資料律師網(wǎng). 如果你在這個(gè)過(guò)程中需要律師的幫助，你可以打電話律師網(wǎng)任何時(shí)候。你知道嗎