1、 如何辦理房屋轉(zhuǎn)租手續(xù)

房屋轉(zhuǎn)租時(shí)，雙方應(yīng)簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，并于15日內(nèi)持下列材料到區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)業(yè)局驗(yàn)收處辦理房屋轉(zhuǎn)租登記：，并由區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)業(yè)局驗(yàn)收處出具房屋轉(zhuǎn)租合同登記證：（一）出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面意見(jiàn)或已登記的租賃合同；（二）租賃合同登記證；（三）轉(zhuǎn)租合同；（四）轉(zhuǎn)租人的身份證明或者企業(yè)或者其他組織的登記證。最高法院司法解釋規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超出部分的合同無(wú)效”；“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的”關(guān)于承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，人民法院不支持以承租人不同意為理由提出解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的請(qǐng)求。”。根據(jù)司法解釋的含義，擅自轉(zhuǎn)租是無(wú)效的，這也可以從最高法院奚×明主編的《關(guān)于理解和適用城市房屋租賃合同司法解釋的書(shū)》中的觀點(diǎn)得到印證。

最高法院的這一規(guī)定違反了民法解釋中“制度解釋”和“當(dāng)然解釋”的規(guī)定。首先，《合同法》第224條規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，第228條規(guī)定“承租人因第三人主張不能使用或者受益的，承租人可以主張減少租金或者不支付租金”。根據(jù)《民法解釋通則》第224條可以看出，出租人不解除原租賃合同的，轉(zhuǎn)租不受影響。其次，第228條規(guī)定，所謂的承租人可以要求減少租金，這當(dāng)然意味著合同是有效的。二是因轉(zhuǎn)租導(dǎo)致房屋占有、使用發(fā)生變化是否屬于“處分行為”？根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十一條的規(guī)定，我國(guó)不少權(quán)威學(xué)者認(rèn)為無(wú)處分權(quán)債權(quán)合同是一種效力待定的合同?！芭e重而輕”的解釋告訴我們，由于沒(méi)有處分他人物權(quán)的債權(quán)合同只是一個(gè)效力尚未確定的合同，因此對(duì)債權(quán)人財(cái)產(chǎn)影響較小的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力不能無(wú)效。當(dāng)然，目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分債權(quán)的效力是有效的，因此轉(zhuǎn)租的合同效力應(yīng)更為有效。法律應(yīng)賦予當(dāng)事人合同自由，不應(yīng)隨意干涉。司法解釋對(duì)擅自轉(zhuǎn)租房屋的行為是無(wú)效的，這顯然缺乏依據(jù)。我們認(rèn)為，房屋擅自轉(zhuǎn)租可以與擅自處分相比較，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)分析轉(zhuǎn)租債權(quán)的效力，為轉(zhuǎn)租人提供更加靈活的司法救濟(jì)。房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期內(nèi)將租賃房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租的行為，包括以合資、承包經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)的名義將租賃房屋交付他人使用，取得租金性質(zhì)的最低收益。首先，要注意二房東是否有正式的租賃合同。如果是這樣，簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1。查看二房東的有效身份證明和與大房東簽訂的租賃合同；

2。簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)明確租金的內(nèi)容，并由誰(shuí)承擔(dān)水、電、暖、氣（天然氣）及物業(yè)管理費(fèi)；3。要求出租人在房屋租賃前支付水、電、暖、氣（天然氣）等費(fèi)用；

4。明確租賃期限、支付租金的時(shí)間和方式，并要求出租人提供租金收據(jù)；

5。就是否轉(zhuǎn)租達(dá)成協(xié)議；

6。明確違約責(zé)任和違約賠償標(biāo)準(zhǔn)；

7。入住前檢查房屋內(nèi)家具、電器等設(shè)施的損壞情況，并約定維修責(zé)任；

8。就提前終止合同達(dá)成協(xié)議。

簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)注意這些事項(xiàng)。第二，1。簽訂租賃合同時(shí)必須征得出租人（大業(yè)主）的書(shū)面同意；

2。合同約定的租賃期限不得超過(guò)原二房東與大房東簽訂的合同（主合同）約定的期限；

3。合同約定的項(xiàng)目不得超過(guò)主合同。

否則，如果房東終止合同，你只能向第二房東索要經(jīng)濟(jì)損失。三是為規(guī)范和加強(qiáng)個(gè)人所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例，現(xiàn)將《關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋個(gè)人所得有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》如下：。轉(zhuǎn)租房屋的租金收入屬于個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)當(dāng)歸類(lèi)為“財(cái)產(chǎn)租賃所得”，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租人支付的租金，在根據(jù)房屋租賃合同和法定支付憑證計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，允許從轉(zhuǎn)租收入中扣除。

3。在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]146號(hào)）中，對(duì)房產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除順序作了如下調(diào)整：

（1）房產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅款；

（2）支付給出租人的租金；

國(guó)家稅務(wù)總局的這一規(guī)定，不僅規(guī)范了稅收政策，減輕了個(gè)人租賃住房再租賃的稅負(fù)，而且規(guī)范了稅收管理，有利于減少稅收流失。

以上問(wèn)題，我們已經(jīng)整理好了。房屋轉(zhuǎn)租時(shí)，雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)租合同。合同約定的租賃期限不得超過(guò)原二房東與大房東簽訂的合同（主合同）約定的期限。如果你有任何問(wèn)題，請(qǐng)咨詢(xún)我們的律師。你知道嗎