[案例]

2011年6月，顧某在夏某租了一套房子居住，并簽訂了一年租賃合同，每月租金1000元。然而，付了半年房租和押金后，顧某卻在兩個(gè)月內(nèi)患上了鼻炎、肺炎和全身不適。經(jīng)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)該出租屋空氣質(zhì)量存在問(wèn)題，甲醛超標(biāo)。據(jù)此，顧某認(rèn)為，房東夏某因鼻炎、肺炎、身體傷害等原因，應(yīng)承擔(dān)總損失10余萬(wàn)元；但夏某表示，不知道房屋內(nèi)甲醛是否超標(biāo)。簽訂租賃合同時(shí)，顧某多次現(xiàn)場(chǎng)查看房屋，并未提出空氣質(zhì)量問(wèn)題。他不應(yīng)該為顧某不知道的房子空氣質(zhì)量問(wèn)題造成的身體傷害的損失負(fù)責(zé)。出租人是否對(duì)房屋的空氣質(zhì)量缺陷承擔(dān)責(zé)任？

第一意見(jiàn)認(rèn)為，夏某租住的房屋甲醛超標(biāo)，存在缺陷，這也在一定程度上導(dǎo)致了顧某的身體傷害。然而，這種空氣質(zhì)量缺陷只能通過(guò)專業(yè)檢測(cè)來(lái)判斷。在這種情況下，夏某不是專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員，不知道家里的甲醛是否超標(biāo)，夏某沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，也就是說(shuō)，他不需要承擔(dān)空氣質(zhì)量缺陷的責(zé)任，也不需要賠償顧某的人身傷害損失。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，夏某所租房屋甲醛含量超標(biāo)，對(duì)承租人顧某造成人身傷害，應(yīng)歸咎于產(chǎn)品質(zhì)量缺陷，夏某有缺陷保證責(zé)任，因此房屋出租人夏某應(yīng)承擔(dān)承租人顧某的人身傷害損失。筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

首先，有必要討論缺陷的概念。瑕疵一般包括權(quán)利瑕疵和客體瑕疵，從不同角度可以分為表面瑕疵和隱性瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。結(jié)合本案，出租人夏某提供的房屋應(yīng)當(dāng)是一物的瑕疵，具有隱蔽瑕疵和默示瑕疵。

隱藏的缺陷不需要以當(dāng)事人的認(rèn)識(shí)為前提，只要存在缺陷，就可能構(gòu)成違約或侵權(quán)。就本案而言，出租人夏某認(rèn)為，承租人顧某在與他簽訂合同前，曾多次到訪房屋，并沒(méi)有提出空氣質(zhì)量問(wèn)題，他也不知道房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)。出租人的觀點(diǎn)是，他錯(cuò)誤地認(rèn)為本案中出租房屋的瑕疵應(yīng)當(dāng)知道，但沒(méi)有意識(shí)到隱藏瑕疵的特殊性。

雖然雙方租賃合同中對(duì)房屋空氣質(zhì)量沒(méi)有約定，但甲醛超標(biāo)的房屋不符合居住條件，長(zhǎng)期居住會(huì)給健康帶來(lái)危害，這是人們生活中的常識(shí)。因此，出租房屋存在默示瑕疵，且當(dāng)事人未達(dá)成免責(zé)協(xié)議。我國(guó)《合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期內(nèi)保持租賃物與約定用途的一致。這一法律規(guī)定也構(gòu)成了所有出租人的默示擔(dān)保義務(wù)。一旦違反，就構(gòu)成違約。其次，根據(jù)以上對(duì)隱性瑕疵和默示瑕疵概念的分析，不難發(fā)現(xiàn)本案出租人夏某已構(gòu)成違約。關(guān)鍵是房東夏某是否應(yīng)該承擔(dān)顧某所遭受的鼻炎、肺炎和身體傷害的損失。筆者認(rèn)為應(yīng)該是這樣。

這種情況就是我們通常所說(shuō)的與人身權(quán)利密切相關(guān)的違約往往與合同履行中侵犯人身權(quán)利同時(shí)發(fā)生的情況。如何處理這個(gè)案子？本案系房屋租賃糾紛引發(fā)的糾紛。出租人夏某交付的房屋存在隱性瑕疵和默示瑕疵，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，也造成顧某身體上的損傷。我國(guó)《合同法》第一百二十二條規(guī)定：“一方違約侵害另一方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，受害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！?。這里需要說(shuō)明的是，當(dāng)事人只能在違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間進(jìn)行選擇。

本案中，租客顧某要求房東夏某承擔(dān)鼻炎、肺炎、人身傷害等共計(jì)10余萬(wàn)元的損失，從中可以看出，顧某選擇提起侵權(quán)訴訟。在這里，有人會(huì)質(zhì)疑，既然是侵權(quán)行為，那么根據(jù)侵權(quán)規(guī)則的原則，是過(guò)錯(cuò)責(zé)任。既然出租人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，他就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。持這種觀點(diǎn)的人也沒(méi)有看到，在房屋這一特殊產(chǎn)品中，出租人有義務(wù)對(duì)隱性缺陷和隱性缺陷進(jìn)行擔(dān)保。只要交付的房屋存在質(zhì)量缺陷，就可以認(rèn)定為過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，出租人顧某應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的空氣質(zhì)量負(fù)責(zé)，并賠償承租人顧某的人身傷害損失。綜上所述，出租人應(yīng)承擔(dān)空氣質(zhì)量缺陷的責(zé)任。你知道嗎