1、 房屋租賃合同效力爭(zhēng)議（一）租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效。根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。未經(jīng)消防驗(yàn)收擅自使用房屋的，確定城市房屋租賃合同效力的主要法律依據(jù)是《消防法》第十三條第三款的規(guī)定：根據(jù)國(guó)家消防法規(guī)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)完成，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防使用驗(yàn)收不合格的，禁止投資。因此，根據(jù)《消防法》規(guī)定，租賃房屋必須經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收，但未驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，租賃合同視為無(wú)效。當(dāng)然，在界定什么是“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程”時(shí)，必須明確只有“按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程”才必須進(jìn)行消防驗(yàn)收竣工后的消防。因此，不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為所有城市出租房屋都必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收，沒(méi)有消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，租賃合同就無(wú)效。（2） 租賃房屋未經(jīng)全面驗(yàn)收的，無(wú)論租賃合同是否有效，根據(jù)《建筑法》第六十一條的規(guī)定，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，未經(jīng)全面驗(yàn)收而簽訂的租賃合同，違反了《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時(shí)，現(xiàn)行法律并沒(méi)有限制房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人的違約責(zé)任，這不僅包括租金的收回，還包括違約方的終止責(zé)任。因此，出租人提出終止租賃合同的建議應(yīng)予支持。最高人民法院第一人民法院認(rèn)為，隨著我國(guó)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破了“先房后租”的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃對(duì)象，已成為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對(duì)以在建房屋為租賃標(biāo)的的當(dāng)事人簽訂的租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定，與其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則，即：，依職權(quán)審查合同是否違法。對(duì)于不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無(wú)效條件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重合同當(dāng)事人意思自治原則，承認(rèn)該合同有效。2房屋租賃合同效力的確定。出租人與承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃房屋的條件、租金、期限和違約責(zé)任達(dá)成協(xié)議的，視為合同成立。根據(jù)有關(guān)法律和地方行政法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃合同的效力應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：（1）合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無(wú)民事行為能力人還是限制民事行為能力人。（二）審查租賃標(biāo)的是否受到法律、法規(guī)的禁止。但只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就應(yīng)該可以出租。但1995年建設(shè)部42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：。未依法取得房屋所有權(quán)證的；

2；

3。共有房屋未經(jīng)共有人同意；

4。所有權(quán)有爭(zhēng)議；

5。屬于違法建筑；

6。它不符合安全標(biāo)準(zhǔn)；

7。未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的；

8。不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定的。法律、法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。由于經(jīng)濟(jì)的不間斷發(fā)展，越來(lái)越多的人跨地區(qū)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了房屋租賃數(shù)量的增加。我們?cè)谧夥繒r(shí)，是否應(yīng)該確定房屋租賃協(xié)議的法律效力？

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