房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來(lái)，住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。居住區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不明確。因此，越來(lái)越多的人對(duì)這個(gè)問(wèn)題提出了質(zhì)疑。

過(guò)去，城市居住區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)一部分歸房管部門所有，另一部分歸非房管單位所有，即大部分產(chǎn)權(quán)屬于公房。住宅區(qū)的公共設(shè)施一般由房屋委員會(huì)擁有和管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來(lái)，住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。居住區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不明確。越來(lái)越多的人對(duì)這個(gè)問(wèn)題提出了疑問(wèn)。開(kāi)發(fā)商從國(guó)家購(gòu)買了一塊土地的使用權(quán)，并在該土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)了住宅區(qū)。為了使小區(qū)業(yè)主的生活舒適方便，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須建設(shè)若干平方米的公共配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、各類商業(yè)樓宇等，開(kāi)發(fā)商將房屋出售給業(yè)主，收回住宅區(qū)全部投資，實(shí)現(xiàn)盈利。多數(shù)業(yè)主購(gòu)買的每平方米住宅建筑面積的價(jià)格結(jié)構(gòu)不僅包括房屋本身的面積，還包括相應(yīng)的土地使用權(quán)面積和公共建筑配套設(shè)施。因此，住宅小區(qū)的業(yè)主也是公共設(shè)施的業(yè)主。雖然他們的房產(chǎn)證上沒(méi)有注明，但應(yīng)該從法律關(guān)系的角度予以肯定。根據(jù)建設(shè)部《新建住宅小區(qū)管理辦法》和北京市《住宅小區(qū)管理辦法》精神，

[公共建筑產(chǎn)權(quán)由業(yè)主委員會(huì)處理]，住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主管理委員會(huì)或者由產(chǎn)權(quán)人代表組成的物業(yè)管理委員會(huì)。公共建筑配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由業(yè)主管理委員會(huì)處理，業(yè)主管理委員會(huì)是大多數(shù)業(yè)主的代表組織。業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂委托管理協(xié)議時(shí)，將公共建筑配套設(shè)施委托給物業(yè)管理公司管理。物業(yè)公司不僅可以直接向業(yè)主收取管理費(fèi)，還可以從公共建筑配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理和提供綜合服務(wù)中獲得其他收益。公共建設(shè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入由業(yè)主控制，因?yàn)楣步ㄔO(shè)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于大多數(shù)業(yè)主，所以物業(yè)管理公司應(yīng)該用公建綜合設(shè)施經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入中的大部分來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用不足的部分，因?yàn)榇藭r(shí)，大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)將公建收入的一部分（如可以轉(zhuǎn)讓的部分）轉(zhuǎn)移出去了（出租）給物業(yè)管理公司。因此，廣大購(gòu)買商品房的業(yè)主應(yīng)該明白，小區(qū)公共建筑配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司等組織和個(gè)人。它們只能屬于小區(qū)所有業(yè)主自己，應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)代表大多數(shù)業(yè)主行使。你知道嗎