法律咨詢：

胡在XX縣有兩家相鄰的門店。2004年9月，胡某將其中一家門店的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給何某，何某已辦理了轉(zhuǎn)讓登記，并取得了該門店的房屋所有權(quán)證。胡某以轉(zhuǎn)讓后擴大經(jīng)營規(guī)模為由，要求出租轉(zhuǎn)讓的門店。于是，他和胡某于2005年6月簽訂了協(xié)議，將店面租還給胡某。協(xié)議約定，租賃期限為三年，自2005年7月1日起至2008年6月30日止，年租金12000元。租賃期內(nèi)，任何一方因特殊情況需要解除本合同的，應(yīng)提前一個月通知對方并征得對方同意。2005年7月1日，胡某未經(jīng)何某同意，將租賃的門店轉(zhuǎn)租給郭某，并簽訂合同，約定租賃時間為2005年7月1日至2006年6月30日，年租金1.2萬元。如果郭某愿意在租賃期結(jié)束后繼續(xù)租賃該店，可以根據(jù)相鄰門面適當(dāng)增加租金。合同簽訂當(dāng)天，胡某收取了郭某支付的1年租金1.2萬元和4800元，并分別開具了租金收據(jù)。他認為，胡某未經(jīng)郭某同意將該店轉(zhuǎn)租給郭某牟利。于是，他于2006年6月30日與郭某簽訂了商鋪租賃合同，約定租賃期限為2006年7月1日至2008年6月30日，年租金1.6萬元。胡某認為，他在租期內(nèi)未經(jīng)郭某同意或通知，擅自將該店出租給郭某，屬于違約行為。于是，她和他商量，發(fā)生了爭執(zhí)。他口頭承諾，2008年6月底后，將該店租給胡某兩年。2008年6月18日，何先生與郭先生及郭先生的合伙人彭先生續(xù)簽租賃合同，租賃期限為3年。胡某得知后，繼續(xù)將該店租給郭某和彭某，并用一些舊木柜將該店封鎖，致使租客無法經(jīng)營。他起訴法院，要求排除妨礙，停止胡某的侵權(quán)行為。胡某對此提起反訴，要求法院依法確認，他擅自將門店出租給胡某給郭某，屬于違約行為。何某與郭某、彭某的租賃合同無效，何某與胡某簽訂的租賃合同還有兩年時間繼續(xù)履行。律師答復(fù)：胡某租用何某商鋪后，沒有直接出租，而是未經(jīng)郭某同意，將該商鋪轉(zhuǎn)租給郭某，在轉(zhuǎn)租合同中，有在租賃期滿后繼續(xù)轉(zhuǎn)租的意思。胡某違反合同法，有權(quán)與胡某解除合同，解除租賃合同。因此，何某與郭某、何某與郭某、彭某簽訂的店鋪租賃合同合法有效。相關(guān)法律知識：《民法典》施行前的規(guī)定：《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取要約和承諾的形式。要約是與他人訂立合同的意思表示，意思是必須明確要約的內(nèi)容。所謂具體是指要約的內(nèi)容必須是構(gòu)成合同的必要條款（合同的主要條款）。所謂確認，是指要約的內(nèi)容必須明確，不含糊。承諾是受要約人同意要約的表示。承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致。

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