如何處理房屋租賃糾紛如果發(fā)生糾紛，一方可以私下討論，尋求對雙方都有利的解決辦法；如果不能私下討論，另一方可以通過法律程序?qū)で舐蓭煹膸椭?。房屋租賃合同效力的認定出租人與承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃房屋的條款、租金、期限、違約責任達成協(xié)議的，視為合同成立。根據(jù)有關(guān)法律和地方行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認為應當從以下幾個方面來審查房屋租賃合同的效力：（1）合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人。（二）審查租賃標的是否受到法律、法規(guī)的禁止。但只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就應該可以出租。根據(jù)建設部1995年第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法、行政機關(guān)行政機關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）共有房屋未經(jīng)共有人同意的；

（4）權(quán)屬有爭議的；

（5）屬于違法建設的；

（6）不符合安全標準的（七）未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。無論是對租賃的法律分析，還是對國外租賃立法和司法實踐的具體考察，都可以得出房屋租賃的權(quán)利來源于合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)利來源也是長期困擾法官的根本問題。也正是這個問題，使得很多房屋糾紛案件難以做出合乎邏輯、切合實際的判決。例如，按揭房屋的租金被認為是無效的，因為它沒有完全取得產(chǎn)權(quán)。比如，出現(xiàn)了大量的“二房東”現(xiàn)象?！岸繓|”等簽訂的租賃合同是否無效？顯然，這些租房行為被認為是無效的，這對經(jīng)濟發(fā)展極為不利，也會導致房源的閑置和浪費。這違背了社會主義立法的宗旨和法律要適應事物發(fā)展規(guī)律的原則。從物權(quán)的角度看，所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓占有權(quán)的現(xiàn)象非常普遍。合法所有人在其允許的范圍內(nèi)享有收益權(quán)應當是適當?shù)?。否則，僅僅“占有”的經(jīng)濟價值是什么？這正是房屋合法所有人出租房屋的情況。物權(quán)的另一種形式是，另一物權(quán)人實際上是該財產(chǎn)的實際占有人，同時享有出租等物權(quán)人的多項權(quán)利。比如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權(quán)，可以說國有企業(yè)不能因為沒有產(chǎn)權(quán)而出租房產(chǎn)嗎？顯然，這是負面的。大量企業(yè)到處出租商鋪和工廠。如果他們被認為是非法的，那么立法者就是自我否定。另外，從合同的角度看，租賃合同體現(xiàn)了“出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金”的合同關(guān)系（《合同法》第222條）。作為合同的一方，出租人并不局限于所有權(quán)人，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有權(quán)的轉(zhuǎn)移：一方轉(zhuǎn)讓占有權(quán)以獲得租賃利益，另一方通過支付租金獲得占有權(quán)以獲得使用利益。就租賃法律關(guān)系而言，各方當事人并非都與標的物所有權(quán)有直接的必然聯(lián)系。擁有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法取得占有權(quán)的出租人沒有區(qū)別，但取得占有權(quán)的方式不同。據(jù)我所知，沒有一個國家的立法和我國現(xiàn)行立法直接規(guī)定出租人為業(yè)主。從理論上講，合法占有是出租標的物的權(quán)利。對于轉(zhuǎn)租，原出租人的同意只是租賃合同的特殊要求，原出租人不能被視為業(yè)主。綜上所述，不宜將所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)利來源，而應將合法占有作為房屋租賃的權(quán)利來源。這樣，許多疑難案件就會迎刃而解。

城市房屋租賃管理辦法中的另一個問題是，對所有權(quán)受到“司法行政機關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下是否允許租賃。司法、行政機關(guān)依法決定查封的，一般是因權(quán)屬發(fā)生爭議、法院根據(jù)申請人的申請采取訴訟保全或者房屋因違法違紀被查封，或者房屋本身不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定。后兩起案件之所以被查封，是因為與房屋本身有關(guān)，所以絕對不可能出租。但在前一種情況下，在一定條件下，筆者認為應當允許房屋租賃。從理論上講，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是基于房屋租賃權(quán)來源于所有權(quán)的事實，因此權(quán)屬不明確。當然，不允許出租。根據(jù)法定占有來源理論，即使所有權(quán)存在爭議，法定占有人在法院作出終審裁定前仍應享有出租權(quán)。一方堅持不能讓合法占有人出租的，應當提供擔保，保證在法院判決房屋歸合法占有人所有后，能夠追償合法占有人的合理租金損失。如果法院認定該房屋為非法所有人所有，則在訴訟期間，該房屋的租金將返還給最終所有人。如果同時有“二房東”，租金將根據(jù)業(yè)主和“二房東”之間的協(xié)議進行分配。從實際審理情況看，法院對有權(quán)屬糾紛的房屋進行查封后，在法院的監(jiān)督下，辦理一定手續(xù)，采取“勸說查封”的手段，使房屋不閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失。最終，有利于房主，充分發(fā)揮現(xiàn)有的社會財富資源。但需要強調(diào)的是，本案中的租賃必須經(jīng)過一定的擔保程序，并在法院的監(jiān)督下進行。

（3）檢查是否已注冊。1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》均規(guī)定，租賃當事人應當向房地產(chǎn)管理部門登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定，登記后由有關(guān)部門出具的房屋租賃證明，是租賃行為合法有效的證明?？傊?，未經(jīng)登記備案，無房屋租賃證的租賃合同無效。筆者認為，應以契約自由和鼓勵交易為基本原則，并考慮到我國私法明顯落后于公法的現(xiàn)狀，根據(jù)強制性的程度，將強制性規(guī)范進一步分為有效性規(guī)范和管理性規(guī)范，只有違反有效規(guī)范的合同才是無效的；違反管理規(guī)范的合同只產(chǎn)生行政的法律后果，不影響當事人之間簽訂的合同的效力。本條規(guī)定的強制性條款是行政規(guī)范，因此違反本規(guī)定不一定導致合同無效。（4） 審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在試點實踐中，許多房屋租賃合同規(guī)定，逾期支付租金、水電款的滯納金為每天3%，因滯納金較高而無效。有人認為，只要法律法規(guī)沒有禁止出租房屋，承租人就應該參照中國人民銀行的逾期貸款利息計收標準來計算逾期支付租金的違約金。此外，我們還應該檢查w