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寧波
律師提示：從四個方面說明房屋租賃合同（協(xié)議）的有效性
出租人與承租人就租金、期限和違約責(zé)任達(dá)成協(xié)議后，租賃合同成立。房屋租賃合同成立后具有法律效力，主要從以下四個方面進(jìn)行。（1） 合同主體是否符合要件，即出租人和承租人是否具有有效民事行為的構(gòu)成要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人，出租人是房屋所有人還是合法使用人。
（2）法律法規(guī)是否禁止該房屋。只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封、限制其他形式房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）未依法取得房屋所有權(quán)證的共有房屋未經(jīng)共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）違法建設(shè)的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）未經(jīng)抵押權(quán)人同意將房屋抵押的；（八）不符合公安有關(guān)規(guī)定的，環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生等主管部門；（九）有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。（三）房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。實(shí)踐中，一些房屋租賃合同規(guī)定，逾期支付租金、水電費(fèi)的滯納金按每天2%計(jì)算。從法律角度看，這種約定因滯納金居高不下而不公平，屬于可撤銷條款。另一種常見的情況是，一些人利用出租房屋進(jìn)行違法犯罪活動。真實(shí)的，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的，租賃合同無效。不受國家法律保護(hù)，依法沒收租金。
（4）是否已注冊。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和本市租賃法律法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。實(shí)踐中，對未登記租賃合同的效力有兩種觀點(diǎn)，一種是合同無效，另一種是租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。你知道嗎
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