（1） 出租人“出賣”行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同生效時，承租人的優(yōu)先購買權(quán)同時成立。但根據(jù)上述法律和司法解釋的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能在出租人出售房屋時行使。那么，如何界定“出售”的含義就成為行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件之一。所謂“賣”的含義比較明確，即業(yè)主以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)為目的，將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。其次，贈與、遺贈、繼承等所有權(quán)自由轉(zhuǎn)移的情形不符合買賣的特點，承租人不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。同樣，房屋被征收或者因公共利益或者其他原因被征收時，房屋所有人也不能決定房屋是否轉(zhuǎn)讓。因此，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)不存在問題。（1） 互惠是指特定事物與特定事物之間的交換。由于特定物的特性不是所有人都能提供，因此，在對等的情況下，承租人往往不能提供對等的對價，因此事實上，它不具備相同的優(yōu)先購買條件，也不能行使優(yōu)先購買權(quán)；當(dāng)然，這并不意味著在互惠的情況下，承租人當(dāng)然沒有優(yōu)先購買權(quán)。事實上，如果交換標(biāo)的物可以替代，或者承租人也可以提供，承租人仍然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。拍賣是公開招標(biāo)的一種特殊形式。基于以下原因，一般認(rèn)為拍賣不適用優(yōu)先購買權(quán)。一是拍賣方式具有很強的宣傳性。第三人不需要知道以這種方式出售的標(biāo)的物的權(quán)利或負(fù)擔(dān)。依照這一程序，可以取得法定所有權(quán)，排除相關(guān)權(quán)利人的追索權(quán)。第二，拍賣以“價高者得”為原則，沒有“同等條件”。如果允許債權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)，無疑會破壞拍賣的基本準(zhǔn)則，使其他競買人失去競買的意義。第三，如果允許在拍賣中行使優(yōu)先購買權(quán)，買家數(shù)量將急劇減少，售價將不可避免地偏低。一方面不利于債權(quán)人和拍賣標(biāo)的物的所有人，另一方面也必然導(dǎo)致優(yōu)先購買人的偏好。第四，雖然拍賣中排除了優(yōu)先購買權(quán)，但只要出賣人通知承租人參加競買，承租人仍可以與他人一起競買，購買的機會等于行使了優(yōu)先購買權(quán)，且不受損害。因此，在出租房屋拍賣中，只要出賣人及時通知承租人參加拍賣。（3） 競價和拍賣是不同的。最后的投標(biāo)權(quán)掌握在賣方手中，因此在同等條件下，優(yōu)先購買權(quán)人似乎可以主張優(yōu)先購買權(quán)。但我們認(rèn)為，一般來說，賣方在進行投標(biāo)時，考慮的不僅僅是價格因素。招投標(biāo)條件比較復(fù)雜，不可避免地與其他具體要求，甚至社會利益交織在一起。優(yōu)先購買權(quán)可能無法滿足這些要求，因此不適合在投標(biāo)情況下適用優(yōu)先購買權(quán)。（4） 強制執(zhí)行的對象是出賣人，但強制執(zhí)行時，出賣人不是出賣人的意志，受執(zhí)行機關(guān)控制，不能適用優(yōu)先購買權(quán)，而且優(yōu)先購買權(quán)人與執(zhí)行機關(guān)之間沒有基本的法律關(guān)系，優(yōu)先購買權(quán)人不得向執(zhí)行機關(guān)主張優(yōu)先購買權(quán)。因此，在強制執(zhí)行的情況下，不適用優(yōu)先購買權(quán)。（二）對“同等條件”的理解和適用的判斷標(biāo)準(zhǔn)在“同等條件”下，承租人有權(quán)購買出租人出售的租賃物。這里的“同等條件”，是指承租人與第三人購買租賃房屋時，具有相同或者大致相同的購買條件（如價格、數(shù)量、質(zhì)量、履行方式等）。在同等條件下，承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)，這是承租人優(yōu)先購買權(quán)的核心內(nèi)容，也是優(yōu)先購買權(quán)行使的必要要件。對審判實踐中“同等條件”的理解有兩種不同的看法。一是絕對平等，即承租人認(rèn)購的條件應(yīng)當(dāng)與其他購房人的認(rèn)購條件絕對相同。第二種是相對平等理論，也就是說，如果承租人的購買條件與其他買主的購買條件大致相等，那么就有了平等的條件。前一種觀點在適用上過于嚴(yán)格，特別是當(dāng)其他買家提供的條件（如提供某些機會）承租人無法實現(xiàn)時，但這些附加條件的缺失可以通過支付更多的錢來彌補，承租人提出的條件不應(yīng)與其他買方的條件嚴(yán)格一致。后一種觀點在應(yīng)用上過于集中，不利于操作。我們認(rèn)為，在司法實踐中可以根據(jù)以下原則和內(nèi)容來理解和適用“同等條件”。一般來說，出租人與第三人之間的交易應(yīng)當(dāng)從絕對平等的角度來理解，即承租人的購買條件應(yīng)當(dāng)與第三人的承諾相一致。所謂一般意義上的買賣，是指出租人與第三人之間沒有特別約定的合同條款，適用于一般任何人的買賣。“等額條款”的內(nèi)容包括價格支付方式、交易時間等合同主要條款，其中價格條款是第一位也是最重要的考慮因素。在特殊情況下，應(yīng)當(dāng)用買賣相對平等的理論來理解出租人與第三人有特殊約定，即在這種特殊情況下，應(yīng)當(dāng)對承租人提出的條件和第三人作出的承諾進行比較分析。如果雙方都能給予賣方大致平等的付款待遇，則可視為同等條件。綜上所述，所謂特殊情況及其具體處理主要包括：

因此，出租人的通知義務(wù)不能確定為“提前三個月”。如果是這樣，出租人不能先與第三方協(xié)商銷售條款，但必須提前三個月考慮銷售條款，并在尋找買方前通知承租人。如果先與第三方協(xié)商銷售條款，并通知出租人，則通知不是“提前”，而是“事后”，不符合要求?？梢?，以這種方式表達出租人的通知義務(wù)是不合邏輯的。（3） 出租人通知承租人時，哪些項目應(yīng)當(dāng)“通知”，出租人是應(yīng)當(dāng)告知自己出售的意圖，還是告知出售的條件，眾說紛紜。我們認(rèn)為，通知銷售條件比較合適。因為優(yōu)先購買權(quán)的行使必須以“同等條件”為基礎(chǔ)。如果通知的內(nèi)容只是銷售意向，沒有具體的銷售條件，承租人根本不能行使優(yōu)先購買權(quán)。出租人在不違背出賣意圖的前提下，以履行告知義務(wù)為借口，損害承租人的利益。其次，如果出租人只以出售意向作為通知，承租人只能以購買意向與否作為答復(fù)。之后，出租人在告知承租人具體出售條件時，還涉及“三個月”的行使期是否應(yīng)當(dāng)重新計算以及如何計算的問題。如果以銷售條件為內(nèi)容，申請就不會有麻煩。從大陸法系國家的規(guī)定來看，出賣人通知的內(nèi)容也是具體的買賣條件。你知道嗎