1、 （1）違約金由雙方協(xié)商確定，金額不限。一般按一方違約造成的預計損失確定。（2）一方違約后，約定的違約金低于實際損失的，守約方可以向法院起訴，要求增加違約金；約定的違約金高于實際損失的，可以向法院起訴，要求減少違約金。（三）“不超過20%”是指不超過主合同標的物金額的20%，但這只能適用于定金協(xié)議。約定定金高于主合同標的物金額20%的部分，法院不予支持?，F(xiàn)行立法認為，違約金具有補償性和懲罰性的多重屬性，以補償性為主，懲罰性為輔。這樣，既保護了守約方的利益，又兼顧了違約方的利益，體現(xiàn)了公平原則；違約金的作用是使守約方賠償并實現(xiàn)因?qū)Ψ竭`約造成的損失或利益損失；相關(guān)違約條款主要用于調(diào)整當事人之間的利益分配，力求實現(xiàn)公平，主要目的不是懲罰違約者。因此，違約金責任作為一種財產(chǎn)責任，其實質(zhì)在于先對守約方進行賠償，再對違約方進行處罰和制裁。違約金的形式包括違約金的具體數(shù)額和違約金的計算方法。雙方在房屋租賃合同中約定違約金數(shù)額的，按約定計算；雙方未約定違約金數(shù)額的，按違約賠償金計算。第三，房屋租賃合同的共同違約：

1。在房屋租賃關(guān)系中，要求解除租賃合同的一方應當提前一個月通知對方，否則屬于違約（合同另有約定的除外），對方有權(quán)要求其支付違約金。租賃合同對違約金有約定（違約金金額由雙方事先約定），按約定的違約金比例支付。

3。如果約定的罰款過高或過低，可以變更。如果約定的違約金超過實際損失的30%，可以認為過高，可以降低。房屋租賃合同中沒有約定違約金。違約金按對方違約造成的實際損失計算，并退還定金和多余的房費。

5。違約金的支付獨立于履約行為，即租金的支付。

6。雙方按租賃合同約定處理，并賠償約定金額。如果協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟解決。根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

需要強調(diào)的是，違約金的數(shù)額應由法院或仲裁機構(gòu)根據(jù)當事人的申請進行被動審查。當事人在一審法庭辯論結(jié)束前不申請調(diào)整違約金的，審判機關(guān)不予主動干預。我們認為，為了保險和公平起見，建議在設定違約金比例時設定上限，防止違約責任過大。

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