1、 商品房及其估價(jià)特點(diǎn)如下：1。有利可圖的商品房要么由業(yè)主自行經(jīng)營，要么由業(yè)主出租給他人，要么由業(yè)主與他人以合資形式共同經(jīng)營。通過這些商業(yè)形式，業(yè)主可以獲得住房收入。經(jīng)營性住房的年租金是年收入的基礎(chǔ)。合同規(guī)定了具體經(jīng)營房屋的具體年租金。一般來說，經(jīng)營性房屋的年收入是從年租金中扣除年度維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出后獲得的。商品房的客觀價(jià)值具有相同的區(qū)域因素和個(gè)體因素，基本相同。部分商住樓的經(jīng)營內(nèi)容多樣化

不同經(jīng)營內(nèi)容的商住樓收入和收益率不同，收益法估值對(duì)應(yīng)的資本化率也不同。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，銷售經(jīng)營性住房的例子很多，經(jīng)營性住房的資本化率可以采用同類商品房的價(jià)格、年收入和收入現(xiàn)值的計(jì)算公式來計(jì)算。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營性住房的資本化率可以采用同類商品房的價(jià)格、年收入和收入現(xiàn)值的計(jì)算公式計(jì)算。對(duì)于收入超過40年的商品房，可采用類似的租售比作為資本化率的近似值。雖然用租售比作為資本化率存在一定的誤差，但它比其他方法更科學(xué)，更容易被拆遷方接受，更符合實(shí)際。

6。小街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場(chǎng)

小街一樓商鋪門面相鄰的街道相當(dāng)于大型商場(chǎng)商鋪的過道，增加了一樓商鋪的實(shí)際營業(yè)面積。在計(jì)算沿街商鋪建筑面積時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮“占道”增加的營業(yè)面積。7不同空間位置商鋪的客觀租金是有規(guī)律的。我們發(fā)現(xiàn)，沒有自動(dòng)扶梯的商場(chǎng)二樓和三樓的租金分別約為一樓的38%和34%；垂直于特定商業(yè)街的小街上的商鋪?zhàn)饨痣S著商鋪與特定街道距離的增加而降低；有相同的地段特定商業(yè)街道的租金。根據(jù)這些規(guī)定，我們可以按照路線價(jià)格法等方法評(píng)估商品房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。二是商品房拆遷補(bǔ)償估價(jià)原則。對(duì)無法確認(rèn)其合法產(chǎn)權(quán)的商品房，必須在估價(jià)報(bào)告中說明，估價(jià)和估價(jià)結(jié)論是以估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)為前提的。我們?cè)诓疬w中發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，很多被拆遷的房屋根本沒有登記。因此，在實(shí)際操作過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須注意合理規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于沒有或無法核實(shí)合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報(bào)告中具體說明。（2）使用的合法性。評(píng)估人員只能對(duì)經(jīng)認(rèn)定為“商業(yè)”、“商業(yè)”或“商業(yè)服務(wù)”的合法經(jīng)營性房屋進(jìn)行評(píng)估。目前，許多非經(jīng)營性房屋，如臨街房屋，在不改變用途的情況下，被用作經(jīng)營性房屋。評(píng)估時(shí)應(yīng)特別注意。原則上，評(píng)估人員不能將這些房屋評(píng)估為拆遷補(bǔ)償?shù)摹盃I業(yè)用房”。建設(shè)部《城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷人和被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積有約定的，他們可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，“這說明鑒定被拆遷房屋的性質(zhì)是進(jìn)行評(píng)估的前提，對(duì)于用途不明確的房屋，評(píng)估機(jī)構(gòu)絕不能貿(mào)然出具正式的評(píng)估報(bào)告。如果拆遷當(dāng)事人暫時(shí)不能確定房屋性質(zhì)，而需要作出評(píng)估結(jié)論，我們的經(jīng)驗(yàn)是要求委托人提出正式的書面委托書，委托書中按照不同的假設(shè)用途對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)不同的假設(shè)用途出具不同結(jié)論的初步評(píng)估報(bào)告，供拆遷雙方參考。

2。保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用原則

商品房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的最高最佳使用原則是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。替代原則有兩層含義。首先，從結(jié)果上看，評(píng)估結(jié)果不應(yīng)偏離公開市場(chǎng)同類房地產(chǎn)的成交價(jià)格；其次，從評(píng)估方法上看，可以采用市場(chǎng)法對(duì)商品房拆遷補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估。（1） 將被拆遷的營業(yè)用房在不同時(shí)期的收入，按照資本時(shí)值率（資本化率）折算為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。（2） 根據(jù)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證簽發(fā)之日。對(duì)規(guī)模較大、分期實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為本次房屋拆遷的實(shí)施日期。第三，商品房拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法主要有四種：收益法、市場(chǎng)比較法、成本法和路線價(jià)格法。前三種方法是常用的。本文主要研究路線價(jià)格法在拆遷估價(jià)中的應(yīng)用。

路線價(jià)格法是設(shè)定城市商品房用地面向某一特定街道、等通達(dá)性的標(biāo)準(zhǔn)深度，在標(biāo)準(zhǔn)深度上計(jì)算若干首層商品房的樓面價(jià)，取其平均樓面價(jià)作為特定街道的路線價(jià)格，然后利用相應(yīng)的深度百分比表和其他修正率表對(duì)具體街道上的每一套商品房的一樓價(jià)格的評(píng)估方法進(jìn)行修正計(jì)算。對(duì)于平均深度較低的沿街商品房，首層地價(jià)可采用“四三二一”法則、臺(tái)灣街道深度指數(shù)、角地、三角地、袖珍地、室內(nèi)土地深度指數(shù)計(jì)算；對(duì)于垂直特定街道、深巷的商品房，綜合商場(chǎng)和市場(chǎng)，一樓的地價(jià)可以通過使用路線價(jià)格和日本的深度百分比來計(jì)算，然后建筑物可以重置為新的價(jià)格。首層商品房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格可以評(píng)估。

舊城改造中有大量的商品房拆遷。路線價(jià)格法是一種快速計(jì)算一層商品房樓面價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)和價(jià)值的方法。只要合理選擇線路斷面、深度指標(biāo)等參數(shù)，線路價(jià)格計(jì)算中的參數(shù)賦值嚴(yán)格、科學(xué)，采用線路價(jià)格法得出的拆遷價(jià)格一般是客觀、公正的。我們首次將路線價(jià)格法應(yīng)用于多福南路漢正街第一個(gè)大型拆遷項(xiàng)目的評(píng)估中，是一次大膽而成功的嘗試。在評(píng)估中，首先采用收益法和成本法計(jì)算漢正街一層商品房的樓面價(jià)，并以此作為路線價(jià)。我們采用日本巷深百分比進(jìn)行多次放大修正，計(jì)算出與漢正街垂直的永寧巷兩側(cè)一層商品房的樓面價(jià)。評(píng)估過程簡單、快速、清晰，評(píng)估結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，雙方未提出異議，事半功倍。此外，路線價(jià)格法也常被用來解決商品房拆遷評(píng)估中遇到的一些棘手問題。比如我們?cè)邶埻鯊R的拆遷評(píng)估中遇到了一個(gè)樓盤。由于歷史原因，形成了街邊部分法定用途為辦公用而非營業(yè)用的“怪局面”。其他評(píng)估方法很難確定非臨街商業(yè)用房的合理價(jià)格，路線價(jià)格法中的袋裝土地評(píng)估思想很容易解決這一問題。

各種評(píng)估方法得出的拆遷補(bǔ)償價(jià)格一般不盡相同。評(píng)估人員可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各項(xiàng)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行權(quán)重判斷，采用加權(quán)平均法得出客觀、公正的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

以上是小編對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)征收與補(bǔ)償原則”問題的回答