非法轉(zhuǎn)租后收取的租金如何處理？根據(jù)德國的理論，它是不當(dāng)?shù)美?。王澤建先生認(rèn)為，承租人非法轉(zhuǎn)租并非擅自行為，出租人與承租人之間存在租賃關(guān)系。承租人支付使用收益的對價，出租人無權(quán)使用租賃財產(chǎn)的收益。因此，承租人非法轉(zhuǎn)租并不損害其利益。因此，原則上應(yīng)當(dāng)在租賃合同中解決非法轉(zhuǎn)租問題，出租人可以解除租賃，而無需借助不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)解除合同或要求賠償不履行債務(wù)的損失。王利明先生認(rèn)為，承租人無權(quán)通過轉(zhuǎn)租獲得利益，因此，承租人取得的扣除租金后的剩余收入可以作為不當(dāng)?shù)美颠€給出租人。我們認(rèn)為王澤建先生的觀點(diǎn)更符合邏輯。出租人因出租房屋而獲得租金收入，其對價是使承租人取得房屋使用權(quán)。出租人在法律上不受轉(zhuǎn)租的直接損害。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租而獲利較多，不構(gòu)成對出租人的不當(dāng)?shù)美．?dāng)然，出租人因轉(zhuǎn)租給房屋造成損害或者其他損失的，可以根據(jù)租賃合同或者侵權(quán)責(zé)任要求賠償損失。

非法轉(zhuǎn)租，承租人與轉(zhuǎn)租人簽訂的合同是否有效？有三種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：合同無效。根據(jù)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！鞭D(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人批準(zhǔn)。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的性質(zhì)是違法的，因此轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)無效。第二種觀點(diǎn)：效力未定的合同。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)取得處分權(quán)或者無權(quán)處分人訂立合同的，合同有效。”。無權(quán)處分行為屬于效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租應(yīng)屬于擅自處分，因?yàn)閷τ谵D(zhuǎn)租，雖然承租人擅自將租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，而不是他人的財產(chǎn)，但承租人擅自將占有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，這實(shí)際上是對租賃物的非法處分其他人的財產(chǎn)權(quán)利和職能。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)是效力待定的合同。第三種觀點(diǎn)：合同有效。非法轉(zhuǎn)租合同是一種允諾性合同，在雙方意思表示一致時才有效，因此轉(zhuǎn)租合同應(yīng)是一種有效合同。首先，根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃合同是一種允諾合同。轉(zhuǎn)租合同經(jīng)雙方同意后生效。其次，轉(zhuǎn)租符合合同的功能。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租需要出租人的同意才能保護(hù)出租人的利益，但未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益。出租人與承租人簽訂租賃合同的目的是取得出租房屋所帶來的租金收入。轉(zhuǎn)租在某些情況下不影響出租人收入的實(shí)現(xiàn)，也可以保證其利益。最后，根據(jù)契約自由原則，其目的是鼓勵交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場秩序。非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上是債權(quán)合同，債權(quán)協(xié)議的效力不受第三人的限制。因此，即使未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效。應(yīng)當(dāng)注意的是，確定轉(zhuǎn)租合同為有效合同必須有一個前提，即轉(zhuǎn)租人沒有善意過錯，即不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租人無權(quán)處分。在無權(quán)處分的情況下，對善意相對人應(yīng)當(dāng)給予特別保護(hù)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)視為有效合同。

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