未經(jīng)出租人同意，擅自轉(zhuǎn)租的，合同無效，原物及其孳息退還出租人。非法轉(zhuǎn)租的效力：《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定：“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，出租人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”同時，我國建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，辦理登記備案，擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，其租賃行為無效，沒收違法所得，并處罰金他將被罰款。作為回應(yīng)。許多人認(rèn)為未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是無效的。我認(rèn)為這種觀點(diǎn)太草率了。至于這兩個規(guī)范性文件之間的關(guān)系，《合同法》是全國人大制定的民事法律關(guān)系基本法，其頒布時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》。最高人民法院對《合同法》的解釋（二）合同效力的認(rèn)定依據(jù)法律、行政法規(guī)。我國《合同法》以充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則，對無效合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。其目的是鼓勵交易，繁榮經(jīng)濟(jì)。只有法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才能作為確定合同效力的依據(jù)，而地方性法規(guī)、行政規(guī)章一般不能作為確定合同效力的依據(jù)。因此，建設(shè)部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》中“未經(jīng)出租人同意并登記轉(zhuǎn)租”的規(guī)定只具有行政效力，不具有司法效力，不能作為判定合同是否有效的依據(jù)。但是，《合同法》第二百二十四條是否意味著擅自轉(zhuǎn)租合同無效或者效力待定？首先，筆者認(rèn)為，未經(jīng)出租人事先同意，轉(zhuǎn)租合同不能被視為無效。因?yàn)椤逗贤ā访鞔_規(guī)定，確定合同無效必須有法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對于擅自轉(zhuǎn)租的行為，出租人可以隨意解除或者不解除合同，法律根本不禁止轉(zhuǎn)租。其次，轉(zhuǎn)租合同不應(yīng)因?yàn)槌鲎馊瞬煌廪D(zhuǎn)租而被視為無效。出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同均有效，但轉(zhuǎn)租合同僅對轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)租人具有約束力。即使出租人解除合同，轉(zhuǎn)租合同對雙方仍具有一定的約束力，轉(zhuǎn)租人可以按照轉(zhuǎn)租合同的規(guī)定要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)賠償責(zé)任。最后，如果出租人不同意轉(zhuǎn)租并要求終止合同，則轉(zhuǎn)租合同將從出租人提出索賠時起終止。轉(zhuǎn)租的有效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉(zhuǎn)租人享有租賃權(quán)。隨著原租賃關(guān)系的解除，承租人將不再享有租賃權(quán)，也將無法履行轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同將失去存在的基礎(chǔ)。但這只意味著轉(zhuǎn)租合同的終止，并非無效。經(jīng)出租人同意，承租人可以將租約轉(zhuǎn)租給第三方。承租人轉(zhuǎn)租的，出租人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果您的情況比較復(fù)雜，律師協(xié)會還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎