你對二手房過戶登記的常見類型了解多少？二手房買賣：買賣雙方簽訂房屋買賣合同，出賣人將售出的房屋交付給買受人，買受人按約定支付房價款。這類是房屋過戶登記最常見、最頻繁的一類。一般來說，買賣雙方都是交易主體，享有平等的民事權(quán)利和義務(wù)。他們要按照二手房市場的交易規(guī)則，交換相關(guān)信息，充分了解和交換買賣條件，最終達成協(xié)議，并申請辦理房屋過戶登記和過戶手續(xù)。

●二手房交換：

原來是指貨幣以外的商品交換，房屋交換應(yīng)限于房屋和房屋的交換，拆遷安置期間作為補償?shù)姆课莓a(chǎn)權(quán)交換也是一種交換。近年來，基于房屋權(quán)屬交換的過戶登記類型呈上升趨勢。但是，由于房屋交換當事人的特定愿望，要找到與房屋變更相對應(yīng)的信息匹配相對困難。往往需要依靠專業(yè)房屋中介服務(wù)機構(gòu)的幫助來實現(xiàn)交換愿望。與房屋買賣轉(zhuǎn)讓一樣，房屋交換雙方應(yīng)當簽訂房屋交換合同（協(xié)議），約定有關(guān)事項，并申請辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

●二手房贈與：

是指贈與人將自己擁有的財產(chǎn)無償贈與受贈人，受贈人愿意接受的行為。一般來說，房屋贈與民事行為的認定應(yīng)當經(jīng)過公證機關(guān)的公證。也就是說，房屋贈與合同、房屋贈與書、房屋贈與書必須經(jīng)過公證，房屋贈與當事人（贈與人、受贈人）申請辦理房屋過戶登記過戶手續(xù)。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與負有直接贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)義務(wù)的直系親屬或者看護人，雙方均不征收個人所得稅。繼承與遺贈：不動產(chǎn)繼承是指依照繼承法的規(guī)定，將被繼承人（已經(jīng)死亡或者宣告死亡并留下遺產(chǎn)的人）遺留的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給繼承人（依法有權(quán)接受遺產(chǎn)的人）的行為。繼承也是一項法律制度。繼承有兩種形式：法定繼承和遺囑繼承。根據(jù)法律規(guī)定，法定繼承由繼承人按照繼承順序和份額進行；遺囑繼承按照遺囑內(nèi)容進行。繼承開始后，被繼承人有遺囑的，應(yīng)當按照遺囑的內(nèi)容繼承或者遺贈。無遺囑的，按法定繼承處理。

1991年8月31日，建設(shè)部、司法部聯(lián)合發(fā)布《聯(lián)合通知》，規(guī)定：“處分不動產(chǎn)設(shè)立的遺囑，應(yīng)當辦理公證。在立遺囑人死后，遺囑受益人憑公證機關(guān)出具的《遺囑公證書》、《遺囑繼承公證書》或者《接受遺贈公證書》，向房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以及房屋所有權(quán)證?！碧幏植粍赢a(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證的，“遺囑生效后，其法定繼承人或者受益人可以根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂財產(chǎn)分割協(xié)議，并辦理房屋權(quán)屬過戶登記手續(xù)，經(jīng)公證后到房地產(chǎn)管理部門辦理。經(jīng)與家人協(xié)商，他將房屋捐贈給兒子曹佳，并在當?shù)毓C處對房屋捐贈合同進行了公證。公證后，他沒有向房屋登記機構(gòu)申請房屋過戶登記。時隔多年，曹某以兒子曹佳不孝為由，在公證處聲明取消捐贈合同公證。兒子曹佳聞訊后，持房屋贈與合同和房屋所有權(quán)證到房屋登記機構(gòu)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當?shù)弥?a href='http://m.shkps.cn/shouxu/42.html' target='_blank' data-horse>房屋過戶手續(xù)必須由贈與人和受贈人共同申請時，他告訴登記工作人員，自己的父親曹某現(xiàn)在已經(jīng)背棄了房屋贈與合同。

由于贈與合同涉及的房屋在申請過戶登記前發(fā)生民事糾紛，房屋登記機關(guān)不能受理受贈人單方提出的過戶登記申請。民事糾紛解決后，贈與人應(yīng)當按照規(guī)定重新申請轉(zhuǎn)移登記。案例提示：

房屋贈與合同的認定是贈與人和受贈人依照合同法的民事行為，其公證也證明了該民事行為的事實。目前，雖然是房屋贈與過戶的預(yù)登記程序，但其《房屋過戶登記法》是一部獨立的行政公示法，規(guī)定只有在贈與人和受贈人共同申請過戶登記程序后才能啟動。民事行為引發(fā)的糾紛，客觀上造成不能同時申請，登記機關(guān)也不能受理。商業(yè)案例二：李叔叔早年喪妻。2010年，他看到孩子漸漸長大，身體也不好，于是找妻子楊某登記結(jié)婚。楊某離婚后再婚，有兩個女兒和他一起生活。第二年，李叔叔買了一套二手房，并以自己的名義登記。為了避免身后的房產(chǎn)糾紛，他立下遺囑，將自己購買的二手房交給再婚妻子楊某繼承。很快李叔叔就因病去世了。

妻子楊某在處理李大叔的損失后，召開了家庭會議，說明了如何處理李大叔財產(chǎn)中的房屋所有權(quán)，并出示了他的生前遺囑。然而，他遇到了三個孩子的共同反對，因為他父親以前從來沒有提過，現(xiàn)在他的遺囑也不夠有說服力，要求把房子的收入平分。楊的兩個女兒捍衛(wèi)了母親的權(quán)利，同意繼父的意愿。對于過戶登記的法律規(guī)定，楊某無奈向房屋登記機構(gòu)咨詢。

我了解到，李先生作為共有人，生前擁有該房地產(chǎn)一半的所有權(quán)份額。雖然李先生將另一半所有權(quán)份額以遺囑繼承的形式留給了自己，但遺囑繼承的內(nèi)容沒有經(jīng)過公證，所以我不能向公證機關(guān)申請遺囑繼承權(quán)的公證，我也不能向房屋登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)繼承過戶登記，另外，只有按照法定繼承程序進行繼承權(quán)公證，經(jīng)家庭成員同意并經(jīng)公證機關(guān)調(diào)查后，方可領(lǐng)取房屋共有權(quán)證房屋所有權(quán)按照房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)規(guī)定申請，并依法約定共有份額。案例提示：

根據(jù)繼承法，財產(chǎn)繼承有遺囑繼承和法定繼承兩種方式。遺囑繼承應(yīng)當經(jīng)過公證。繼承事實發(fā)生后，繼承人（受益人）應(yīng)當持經(jīng)公證的繼承遺囑和房屋所有權(quán)證書，向公證機關(guān)申請遺囑繼承權(quán)公證，然后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對繼承權(quán)有爭議的，應(yīng)當申請人民法院裁定。你知道嗎