我們先來看一個(gè)案例：

張先生向陳先生買了一套房子，然后張先生按約定支付了房款，陳先生也配合張先生辦理了房屋過戶手續(xù)。就在張先生正興高采烈地準(zhǔn)備搬進(jìn)新房的時(shí)候，他發(fā)現(xiàn)房子是陳先生在過戶前以低價(jià)租給他人的，租金持續(xù)了5年。

這房子是張先生買的急需婚房，但現(xiàn)在他拿不回來了。張先生大喊上當(dāng)受騙，于是將租客和陳先生告上法庭，要求租客限期搬走，陳先生交付了房屋。那么張先生的訴訟會(huì)得到法院的支持嗎？法官解釋：

根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，租賃期間物權(quán)發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。

雖然陳先生不再是房屋的主人，但他以前與房客簽訂的租賃合同仍然有效。張先生莫名其妙地成了新房東，他要履行5年的租房合同，無權(quán)收房。如果他違約，他需要支付大量的違約金。

另外，5年內(nèi)的租金上漲不涉及租賃合同，因此張先生內(nèi)外損失慘重。不僅如此，張先生和陳先生的合同中明確規(guī)定，延期交貨的違約金僅為定金的30%，余款1萬元，較低。

而且張先生的實(shí)際受損情況很難明確，所以他只能承認(rèn)運(yùn)氣不好，5年后就把房子關(guān)了。對(duì)此，法官也希望通過這起案件給所有買家敲響警鐘。

溫馨提示：

在簽訂本房屋買賣合同的過程中，要明確房屋的狀況以及是否有出租信息。如果發(fā)生違約，應(yīng)增加違約金，這將增加賣方的違約成本。買方必須在銷售合同中詳細(xì)說明交貨條件。出賣人故意隱瞞房屋已出租的信息，或者在履行合同過程中計(jì)算時(shí)差，故意將房屋出租給他人的，應(yīng)當(dāng)支付較高數(shù)額的違約金，增加出賣人的違約成本。

另外，如果我們?cè)诳捶孔樱绻孔犹幱谧赓U狀態(tài)，一定要看租賃合同的終止日期，切記要問現(xiàn)有房客是否愿意購(gòu)買。根據(jù)法律規(guī)定，承租人在租賃期內(nèi)享有優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利，即優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利。作為買房人，你應(yīng)該在征得承租人同意后購(gòu)買房屋。

法官建議，買受人詢問承租人的購(gòu)買意向時(shí)，最好保留好證據(jù)，萬一發(fā)生糾紛沒有法律支持，他會(huì)蒙受損失