案例一經(jīng)過(guò)近6年的裝修和居住，申領(lǐng)房產(chǎn)證的愿望一片空白

2008年，齊某通過(guò)哥哥得知?jiǎng)⑴坑蟹孔右u。劉女士說(shuō)，她已經(jīng)離婚了，要賣的房產(chǎn)證登記在她名下。她和前夫商量了這筆買賣，并把它作為女兒的撫養(yǎng)費(fèi)。齊某和劉女士協(xié)商出20萬(wàn)元的價(jià)格，先支付19萬(wàn)元，過(guò)戶后再支付剩余的1萬(wàn)元。雙方口頭會(huì)談后，齊某向劉女士支付了19萬(wàn)元，然后于2009年拿鑰匙裝修入住。6年來(lái)，齊某多次催促劉女士辦理過(guò)戶手續(xù)，但劉女士一直以房產(chǎn)證找不到或丟失為由推卸責(zé)任。就這樣，2015年6月，齊某被劉女士的前夫起訴，要求搬出房子。

原來(lái)，劉女士與前夫離婚時(shí)曾出具調(diào)解書(shū)，并約定涉案房屋歸前夫所有，但劉女士并未將這一事實(shí)告訴齊某。從化法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉女士與前夫離婚時(shí)，法院的調(diào)解書(shū)明確該房屋歸前夫所有，劉女士無(wú)權(quán)處分。如果齊某認(rèn)為劉女士損害了自己的合法權(quán)益，可以另案起訴。最后，從化法院于2015年8月判決，齊某自判決生效之日起90日內(nèi)將房屋騰空給劉女士的前夫。齊某不服提起上訴，二審法院維持原判。法官提醒：房款的支付要謹(jǐn)慎，產(chǎn)權(quán)審查是關(guān)鍵，購(gòu)房人在購(gòu)房前，必須對(duì)對(duì)方的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，在不能判斷其真實(shí)性的前提下，可以委托律師對(duì)其進(jìn)行審查房管部門查詢其產(chǎn)權(quán)登記情況，并到民政部門調(diào)查其婚姻登記情況，以確定婚姻中的房產(chǎn)是否屬于出賣人所有，如果要求對(duì)方配偶出示其是否同意出售涉案房屋如為夫妻財(cái)產(chǎn)，可向?qū)Ψ街Ц顿?gòu)房款。

案例二

房屋所有人以全額付款但未轉(zhuǎn)讓的方式抵押房屋

黃先生于1999年以總價(jià)7萬(wàn)元買下劉先生的房屋。黃先生將房子全部付清，并一直催促劉先生過(guò)戶。誰(shuí)知，3個(gè)月后，黃某被告知，劉某將房屋連同自己的商鋪抵押給銀行，貸款30萬(wàn)元。2001年5月，黃先生和劉先生與銀行達(dá)成房屋過(guò)戶協(xié)議，約定黃先生代替劉先生向銀行還款3萬(wàn)元，銀行和劉先生配合黃先生辦理過(guò)戶。后來(lái)，黃某向銀行支付了2萬(wàn)元，并要求銀行和劉某辦理轉(zhuǎn)賬。不過(guò)，銀行認(rèn)為劉某還有很多債務(wù)要還清，劉某也避而遠(yuǎn)之，因此黃某辦理過(guò)戶的愿望變得遙不可及。2015年11月，黃先生到從化法院起訴劉先生和銀行。目前，此案正在審理中。法官提醒：

委托公證，確保所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

在二手房買賣過(guò)程中，我們要注意的是，除定金等資金外，剩余的主購(gòu)房款的支付必須以所有權(quán)轉(zhuǎn)移成功為前提，也可以采取公證、存尾的方式。在確保所有權(quán)成功轉(zhuǎn)移后，房屋出賣人有權(quán)提取房款。否則，買房人將面臨賣房人二次出售房屋或再次抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)，以致交錢后買不到房子。比如，在本案中，由于賣家劉某欠了不少外債，黃某甚至無(wú)法收回這筆錢。案例三：為孩子上學(xué)買房，戶籍卻被封殺，齊先生夫婦一直住在工廠的宿舍里。妻子懷孕期間，齊先生看中了林某在房產(chǎn)中介的一套房，為了順利進(jìn)入幼兒園和孩子出生后套房附近的相應(yīng)小學(xué)。2013年，齊先生通過(guò)中介與林先生簽訂協(xié)議，并聲明該套房戶籍必須騰退，以方便其家庭遷移。林先生承諾，他家的戶籍從來(lái)沒(méi)有在這里落戶，并簽署了承諾書(shū)作為擔(dān)保。齊先生簽了交房合同，但在辦理戶籍時(shí)被有關(guān)部門告知，房子上有阮某等人的戶口。阮某等人為了搬進(jìn)來(lái)，不得不把戶口遷走。但齊先生不知道阮是誰(shuí)。

經(jīng)賣方林先生確認(rèn)，原來(lái)該房屋在林先生之前有一位姓阮的業(yè)主，林先生并不知道阮先生及其家人的戶口一直在該房屋上。幾經(jīng)周折，齊先生聯(lián)系了阮某，但阮某說(shuō)，他和家人戶籍遷出農(nóng)村后，就不能再遷回原來(lái)的農(nóng)村集體戶口了。他們家在外地沒(méi)有房地產(chǎn)，戶籍也不能遷到外地。齊先生夫婦看到孩子要上幼兒園，卻沒(méi)有地方買房，于是于2014年底將林某、阮某起訴至法院。該案在廣州兩個(gè)法院審理，林某被判罰款2萬(wàn)元。法官提醒：

戶籍待確認(rèn)，不要等空嘆結(jié)束后再進(jìn)行二手房交易，買賣雙方要到戶籍部門查詢房屋戶口情況，確定房間是否空置。如果不是空賬戶，就要對(duì)原賬戶的期限和地點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)約定。更重要的是，要在合同中明確違約責(zé)任，確保糾紛發(fā)生后能獲得相應(yīng)的違約金，甚至可以解除合同，退房。你知道嗎