如何簽訂二手房買賣中介合同。但如果沒有法律意識，仍然存在很多風(fēng)險。如何規(guī)避風(fēng)險，如何簽訂中介合同，如何簽訂銷售合同，直到交易成功，雙方都需要有明確的法律認(rèn)識。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的中介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。因此，中介合同的當(dāng)事人是雙方當(dāng)事人，即經(jīng)紀(jì)人和委托人。委托人只能是買方或賣方之一。實踐中，中介公司往往與買賣雙方同時簽訂中介合同，使中介合同由雙邊協(xié)議變?yōu)?a href='http://m.shkps.cn/xieyi/4.html' target='_blank' data-horse>三方協(xié)議。它雖然希望在時間或程序上加快這一過程，為當(dāng)事人提供方便，但卻違背了立法本意，顯示出極大的弊端。因此，買賣雙方應(yīng)認(rèn)真考慮各方面的自身情況，提出自己的有利意見，并寫入?yún)f(xié)議，而不是草率簽訂。例如：意向金和定金協(xié)議、中介費協(xié)議等。

簽訂中介合同是簽訂銷售合同的前提。很多中介公司將中介合同和銷售合同連接起來或簡單地結(jié)合起來，使兩份合同合二為一，使買賣雙方幾乎沒有猶豫的余地，不利于買賣雙方的合法權(quán)益。只有在簽訂中介合同后，雙方才能就買賣合同的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，進(jìn)而訂立買賣合同。但是，這兩種合同不應(yīng)被視為共同或附帶生效。因此，買賣雙方應(yīng)該考慮法律規(guī)定，做出有利于自己的決定，而不是盲目地遵循現(xiàn)實中不規(guī)范的實際操作。合同是當(dāng)事人之間訂立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。任何民事協(xié)議都必須建立在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上。因此，雙方可以修改或更改待簽署協(xié)議的條款。為了更符合自己的利益。簽訂合同的過程“中間合同”的簽訂程序一般遵循以下四個步驟：

1。中間人協(xié)調(diào)上下院，就合同的主要條款達(dá)成口頭協(xié)議；

2。中介持《中介合同》要求下院簽收下院交納的意向金，中介出具由中介公司蓋章的《意向金收據(jù)》；

3。中介將持有下家簽訂的“中介合同”，交給上家簽訂。

如果“中介合同”中有前一家中介機(jī)構(gòu)委托中介機(jī)構(gòu)保管定金的條款，前一家中介機(jī)構(gòu)必須再簽署一份“定金保管確認(rèn)書”。如果“中介合同”中沒有規(guī)定前者委托中介保管定金的條款，則下院支付的“意向金”交上院，上院出具“定金收據(jù)”；4。中介將上家出具的“定金收據(jù)”交給下家，下家將中介出具的“意向金收據(jù)”退還中介。

下一戶要特別注意：幾乎所有的“中介合同”都約定下一戶給中介的是意向金，但一旦上一戶給“中介合同”簽字并接受了“意向金”，那么“意向金”就成了“定金”。

“意向金”和“存款”指的是同一數(shù)額的錢，但它們的法律性質(zhì)完全不同。

“意向金”相當(dāng)于“押金”，可以讓你在不承擔(dān)責(zé)任的情況下反悔。”“定金”是不允許反悔的，如果買方?jīng)]有正當(dāng)理由違約，定金就會丟失。同樣的道理，如果收到定金后沒有好的理由回去拒絕出售，就應(yīng)該加倍支付定金。

視情況約定買賣條款

根據(jù)上房是否有抵押、下房首付是否需要還貸、下房是否有貸款等情況，在“中介合同”中約定不同的買賣條款。在不同的買賣條件下，買賣雙方應(yīng)重點防范的風(fēng)險是不同的。

在實踐中，通常有以下六種交易條件：

1。房子不抵押，房子也不出借，所有房款都用現(xiàn)金支付。這種情況比較少見。

2。上層家庭有抵押貸款，但他們用自己的資金償還貸款，下層家庭需要貸款。這種情況也比較少見，因為上層家庭平時需要用下層家庭的資金還貸。

3。上家有房貸，要用下家的首付還貸，下家卻沒有貸款。這種情況有很多。

4。如果上家有房貸，需要用下家的首付還貸，下家就需要貸款。這是最常見的情況。

5。上層家庭有抵押貸款，但他們用自己的資金償還貸款，而下層家庭沒有。這種情況很少見。

6。這種情況也比較多。

一般情況下，下家要特別注意上家有貸款，下家要用首付還貸的情況，確保首付不被上家挪用。

簽訂協(xié)議遷出戶籍

購買二手房后，往往會遇到原戶籍問題。如果約定“甲方未按時將戶籍遷出，造成乙方損失的，由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任”，其實很缺乏可操作性。

然而，許多中介合同就賣方逾期賬款的違約責(zé)任達(dá)成了類似的協(xié)議。達(dá)成上述協(xié)議的理由如下：

首先，法院認(rèn)為，戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)的管理權(quán)限，對需要遷移戶口的案件不予受理。下一戶不能強(qiáng)行轉(zhuǎn)移戶口，只能追究上一戶的違約責(zé)任；

其次，上一戶未能及時遷出給下一戶造成的損失難以量化。因此，應(yīng)在合同中規(guī)定不及時遷出，細(xì)化最后一戶的違約責(zé)任，使之更具可操作性。

防止另一方違約

銷售合同的主要條款已在“中間合同”中確定，雙方還約定正式的“銷售合同”應(yīng)在簽訂“中間合同”后的幾天內(nèi)簽訂，但現(xiàn)階段出現(xiàn)了許多糾紛。主要原因是房價波動大，如果一方違約，將獲得更多利益。因此，要么明確表示不簽買賣合同，要么以各種借口故意拖延，有的甚至要求在買賣合同中增加不合理的條款，或者改變“中介合同”的主要內(nèi)容，達(dá)到毀約的目的。如果有跡象表明對方準(zhǔn)備違約，我們必須注意形成有利于自己的證據(jù)，具體步驟如下：

1。按“居間合同”約定的時間在簽約地（如中介公司）等候?qū)Ψ?。如果對方未按約定前來簽訂買賣合同，或未簽訂合同，下一戶應(yīng)要求中介公司出具對方證明，即未按約定時間簽訂合同或提出不合理要求，導(dǎo)致未簽訂合同的“證明”或“備忘錄”簽合同。向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，指出對方未按約定時間簽訂合同已構(gòu)成違約。根據(jù)合同約定，給予對方簽訂合同的寬限期，并要求對方在此期限內(nèi)簽訂合同，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

您應(yīng)保留書面通知的副本，并通過掛號信將原件發(fā)送給另一方。如果你沒有對方的地址，可以寄給中介公司。

3。到達(dá)簽約地點時