1。核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)狀況和性質(zhì)，房屋所有權(quán)證是權(quán)屬的標(biāo)志，房屋所有權(quán)證上登記的人都是有權(quán)出售房屋的人。如果他們自己不賣房子，他們應(yīng)該有自己和他們的代理人的身份證件和他們簽署的授權(quán)委托書。最好看房產(chǎn)證原件進(jìn)行核實(shí)，或者請(qǐng)產(chǎn)權(quán)人攜帶房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾聿块T核實(shí)房產(chǎn)證的真實(shí)性。

2。如果一個(gè)房地產(chǎn)有貸款或抵押貸款，就要保證抵押貸款的發(fā)放

很多二手房都有抵押貸款。有抵押權(quán)的房地產(chǎn)可以承包銷售，但在抵押權(quán)解除前所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。在這種情況下，賣方往往需要買方的首付來償還抵押貸款。那么，交易時(shí)就應(yīng)該設(shè)定條款，保證這筆錢用于解除抵押，以免賣家將房款挪作他用。

3。明確約定房屋相應(yīng)附屬物的歸屬

許多二手房原房東在房屋內(nèi)裝修或居住一段時(shí)間，這將涉及到部分房屋的裝修和房屋附屬物的歸屬。此時(shí)，建議雙方在簽訂合同時(shí)在協(xié)議中明確這些情況。很多人買房后發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒遷出去，卻要求對(duì)方遷戶口，卻遭到拒絕。法院不能接受和執(zhí)行這樣的事情。建議在合同中明確原房主的遷出義務(wù)，部分余款在遷出后予以保留和支付，并約定違約金標(biāo)準(zhǔn)。因支付違約金向法院提起訴訟的，法院可以受理并作出判決。目前各地存量房銷售實(shí)行網(wǎng)上簽約制度，可以保證房屋不會(huì)轉(zhuǎn)讓給他人，是對(duì)購房者的一種保護(hù)。因此，簽訂書面銷售合同后，必須盡快辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。注意房屋及相關(guān)設(shè)施是否拖欠，如物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等。買房時(shí)，一定要查清是否有欠款。如有拖欠，應(yīng)在交房前要求原業(yè)主付清全部欠款，并考慮保留部分房?jī)r(jià)余款用于這些問題，確認(rèn)無問題后再付款。

7。注意在交易過程中保留證據(jù)

簽訂合同只是完成交易的第一步，以后發(fā)生糾紛的機(jī)會(huì)很多，所以要注意保留每個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，特別是履行義務(wù)的證據(jù)。購房者付款時(shí)，別忘了要求對(duì)方開一張清楚的收據(jù)，根據(jù)合同條款，最好在收據(jù)上注明房屋款的哪個(gè)環(huán)節(jié)付款。其次，購房者要注意以下幾個(gè)方面：（1）注意房屋手續(xù)是否齊全。

房產(chǎn)證是證明業(yè)主對(duì)房屋所有權(quán)的唯一憑證。在沒有房產(chǎn)證的房屋交易中，購房者拿不到房子的風(fēng)險(xiǎn)很大。房屋所有人可以將房產(chǎn)證抵押或者倒賣，即使以后沒有取得房產(chǎn)證，房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易。（2）注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，有些房屋共有人較多，如繼承人、家庭、夫妻等，買受人應(yīng)與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，未經(jīng)其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。在二手房中，購房者要注意土地使用性質(zhì)，是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般免費(fèi)使用，政府可以免費(fèi)收回。轉(zhuǎn)讓是指業(yè)主已經(jīng)繳納了土地出讓金，而買受人對(duì)房屋擁有相對(duì)完整的權(quán)利；我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權(quán)只有40年，而業(yè)主已經(jīng)使用了10年以上，那么購房者按照同一區(qū)域內(nèi)擁有70年土地使用權(quán)的商品房?jī)r(jià)格來衡量，并不劃算。（4） 注意交易房屋是否出租。如果購房者只看房產(chǎn)證，只注意過戶手續(xù)，而不注意是否有租賃，購房者很可能拿到無法及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)榉课葙I賣合同不能對(duì)抗先前訂立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發(fā)更多糾紛。（5） 注意物業(yè)管理費(fèi)是否拖欠。

一些業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)長(zhǎng)期拖欠，已經(jīng)拖欠了大量費(fèi)用。如果購房者在不知情的情況下購房，購房者可能要承擔(dān)全部費(fèi)用。一些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款中為購房者提供零首付服務(wù)，即購房者支付的購房款全部可以向銀行騙取。買方認(rèn)為他利用了這個(gè)機(jī)會(huì)，但他不知道如果被銀行發(fā)現(xiàn)，他可能要承擔(dān)所有的責(zé)任。第三，二手房交易的概念“陰陽合同”（又稱“黑白合同”）是指在二手房交易過程中，買賣雙方就同一標(biāo)的物訂立兩份價(jià)差較大的合同。一般來說，送有關(guān)行政部門登記備案的低價(jià)合同稱為“正合同”，雙方私下保留并實(shí)際履行的高價(jià)合同稱為“負(fù)合同”。一般來說，“陰陽合同”中的“陽合同”因不反映當(dāng)事人的真實(shí)意思而不生效，而“陰合同”因是當(dāng)事人的真實(shí)意思而被認(rèn)定為有效合同，只要內(nèi)容合法，“陰合同”也受法律保護(hù)。但是，如果用“陰陽合同”來實(shí)施違法行為或者用法律形式掩蓋違法目的，不僅變相的“陽合同”無效，變相的“陰合同”也因其內(nèi)容違法而無效。因此，我們應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待“陰陽合同”。

在實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反我國稅收征管規(guī)定，經(jīng)查實(shí)屬于一般逃稅行為的，有關(guān)部門有權(quán)處以罰款、拘留等行政處罰；偷稅數(shù)額大、次數(shù)多的，可以構(gòu)成犯罪。具體而言，法院在認(rèn)定陰陽合同的法律效力時(shí)，除價(jià)差過大外，往往根據(jù)違約情況選擇適用對(duì)違約方不利的條款。具體來說，可以分為以下幾種情況：

1。如果以裝修名義出現(xiàn)價(jià)差，且價(jià)差較小，一般認(rèn)為合同有效。

2。如果差價(jià)太大，一般認(rèn)為是無效的。對(duì)于不愿出售而聲稱中介與買受人惡意串通，以陰陽合同價(jià)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)損害其利益的出賣人，一般認(rèn)為合同有效，但轉(zhuǎn)讓價(jià)款的條款無效。在現(xiàn)銷合同中，一般認(rèn)為買受人不想買而主張出賣人避稅，或只想低價(jià)買時(shí)，合同有效，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格條款無效。

5。如果雙方仍想交易，但一方要求按實(shí)價(jià)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，另一方拒絕，他們將進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，合同不成立。如未確認(rèn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，且當(dāng)前售價(jià)變低，則視為雙方已改變意愿，現(xiàn)銷合同有效。你知道嗎