二手房賣(mài)家逾期搬出有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

二手房交易涉及的事情很多，比如辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，需要調(diào)出原業(yè)主賬戶(hù)，辦理水、電、煤過(guò)戶(hù)手續(xù)，我們還需要考慮是否拖欠物管費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等。

在二手房交易過(guò)程中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是房屋過(guò)戶(hù)。很多業(yè)主在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間搬走。表面上看，這種情況并沒(méi)有給買(mǎi)方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，但賣(mài)方需要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

例如，上海市浦東新區(qū)法院判決了這樣一個(gè)案件，逾期遷出戶(hù)口的當(dāng)事人被判處7萬(wàn)余元的罰金。

2014年12月，房地產(chǎn)交易雙方進(jìn)行了一次二手房交易，后來(lái)買(mǎi)受人以139萬(wàn)元的總價(jià)向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)了一套房子。雙方商定價(jià)格后，簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，合同還規(guī)定，2015年1月5日前，雙方應(yīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

由于出賣(mài)人的戶(hù)口與房屋有約束力，為了保證出賣(mài)人能及時(shí)搬出戶(hù)口，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了補(bǔ)充合同條款，雙方約定，出賣(mài)人承諾自上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓之日起20日內(nèi)辦理原戶(hù)籍遷出手續(xù)，逾期一日的，買(mǎi)受人應(yīng)支付該房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五，乙方應(yīng)支付違約金，直至該房屋內(nèi)所有賬戶(hù)全部遷出。合同簽訂后，雙方約定按約定時(shí)間辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。但由于種種原因，房主于2015年5月8日因各種原因搬出戶(hù)籍。由此引發(fā)了違約賠償案件。

買(mǎi)受人起訴時(shí)，認(rèn)為自己按約定履行了付款義務(wù)后，雖然出賣(mài)人已經(jīng)履行了交房義務(wù)，但并未將戶(hù)口遷出。該行為構(gòu)成違約，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定向買(mǎi)受人支付違約金。按照違約金的計(jì)算方法，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方支付7萬(wàn)余元。

然而，賣(mài)家認(rèn)為賬戶(hù)只延遲了幾個(gè)月，要支付7萬(wàn)余元，所以堅(jiān)決不同意。他認(rèn)為他確實(shí)有理由推遲離開(kāi)這個(gè)帳戶(hù)。經(jīng)與買(mǎi)方協(xié)商，買(mǎi)方表示晚搬無(wú)所謂，但現(xiàn)在買(mǎi)方要求支付違約金，賣(mài)方不能接受。顯然，沒(méi)有證據(jù)支持賣(mài)方的主張。

庭審后，法院認(rèn)為，賣(mài)方在合同中已作出了遷出賬戶(hù)時(shí)間的承諾，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。如有特殊困難，不能按時(shí)遷出，還應(yīng)與買(mǎi)方協(xié)商后取得買(mǎi)方的書(shū)面或其他明確諒解。但現(xiàn)在賣(mài)方的違約行為已經(jīng)成立，買(mǎi)方的原承諾也沒(méi)有書(shū)面約定，所以法院只能支持買(mǎi)方的索賠，然后賣(mài)方還要向買(mǎi)方支付7萬(wàn)余元的違約金。

之后，它提醒房地產(chǎn)交易雙方，任何約定事項(xiàng)都需要有書(shū)面證據(jù)，才能成為日后的有力支撐，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

以上是相關(guān)答案。簽訂二手房購(gòu)房協(xié)議時(shí)，要把搬出日期寫(xiě)清楚。出賣(mài)人逾期遷出，有根據(jù)的，屬于違約。最好在合同中寫(xiě)上違約責(zé)任，以防違約。如果您有其他法律問(wèn)題，可以向律師咨詢(xún)。你知道嗎