無(wú)證二手房能否購(gòu)買

不能購(gòu)買是有風(fēng)險(xiǎn)的。

無(wú)證房屋是指交易時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋，即無(wú)產(chǎn)權(quán)證或無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋。有的源頭程序合法，權(quán)屬清晰；有的產(chǎn)權(quán)不清，嚴(yán)重違法，根據(jù)是否能辦理過(guò)戶登記可分為以下兩類：第一類：房屋本身不能辦理產(chǎn)權(quán)登記典型案例為房屋違法建設(shè)，如違法的城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律法規(guī)，未辦理規(guī)劃許可或未按許可進(jìn)行建設(shè)，因違反法律法規(guī)造成房屋損壞無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的。

第二類：出賣人取得房屋相關(guān)權(quán)利，但交易尚未完成，未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

比如，業(yè)主在建設(shè)合法或合法的商品房后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但一般產(chǎn)權(quán)登記尚未辦理完畢。顯然，第一類房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)容易理解，而第二類房地產(chǎn)交易在實(shí)踐中也較為普遍，其風(fēng)險(xiǎn)容易被忽視。因此，本文以第二類無(wú)證房屋買賣合同為例，詳細(xì)分析了其合同效力和潛在風(fēng)險(xiǎn)。第二類房地產(chǎn)買賣合同有效，買賣雙方自愿簽訂，是雙方真實(shí)意思的表示，不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，不侵犯共有人或者實(shí)際權(quán)利人的合法權(quán)益，不因房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。

（2）由于二手房銷售自簽訂合同、交房至完成過(guò)戶登記，無(wú)證長(zhǎng)期履約，且期間房?jī)r(jià)發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，存在無(wú)法履約的風(fēng)險(xiǎn)容易使出賣人違約，不配合轉(zhuǎn)讓或單方解除合同，甚至在買受人背后將房屋抵押出售給第三人，造成買受人利益的實(shí)質(zhì)性損失。此時(shí)，為了自身利益，買受人能否要求繼續(xù)履行買賣合同？根據(jù)《合同法》第110條的規(guī)定，一方當(dāng)事人不履行非貨幣性債務(wù)或者履行非貨幣性債務(wù)不符合約定的，另一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求履行，但有下列情形之一的除外：

1。（2） 債務(wù)標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行或者履行成本過(guò)高。（3） 債權(quán)人不要求在合理期限內(nèi)履行債務(wù)。因此，當(dāng)下列情況發(fā)生時(shí)，買方繼續(xù)履行銷售合同將有一定的障礙。當(dāng)出賣人將房屋抵押給銀行時(shí)，房屋享有其他權(quán)利。雖然不屬于依法不能繼續(xù)履行的情形，但買受人可以通過(guò)訴訟，責(zé)令出賣人履行《房屋買賣協(xié)議書》，配合買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地權(quán)屬證。但由于銀行按揭貸款的存在，在解除銀行按揭貸款的前提下必須辦理過(guò)戶登記，極大地?fù)p害了買受人的利益。

出賣人將財(cái)產(chǎn)出賣給他人，他人作為善意第三人的，屬于出賣人在法律上或者事實(shí)上不能履行的情形。屆時(shí)，買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。（3）有被查封和拘留的危險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記的，不生效，法律另有規(guī)定的除外。

根據(jù)《物權(quán)法》，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和變更的唯一要求是登記。也就是說(shuō)，即使買受人支付了全部?jī)r(jià)款，取得了實(shí)際占有權(quán)，但所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，他仍然不能享有該房地產(chǎn)的物權(quán)，只能對(duì)對(duì)方享有債權(quán)，而該房地產(chǎn)仍然是出賣人的財(cái)產(chǎn)。由于債務(wù)糾紛，房地產(chǎn)存在被查封、扣押的風(fēng)險(xiǎn)。第三，防范措施二手房賣家的身份是多樣的，二手房賣家是否享有交易房屋的所有權(quán)是不確定的，而且二手房交易沒(méi)有特別的前置約束，所以與一手商品房相比，二手房交易在房屋權(quán)屬方面要復(fù)雜得多。購(gòu)買無(wú)證二手房要事前認(rèn)真調(diào)查，在過(guò)程中制定完善的合同條款，事后加強(qiáng)跟蹤。

1。在簽訂合同前，最好請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行調(diào)查，詳細(xì)了解房地產(chǎn)的基本情況，明確房地產(chǎn)屬于哪一類，何時(shí)能拿到房地產(chǎn)證。在簽訂合同時(shí)，可以要求出賣人作出誠(chéng)信承諾，如承諾對(duì)所售房屋擁有合法、完整的所有權(quán)，并有權(quán)處分房屋等，一旦在履行合同的過(guò)程中出現(xiàn)違約行為，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降低風(fēng)險(xiǎn)有兩種途徑：一是在取得產(chǎn)權(quán)前盡可能少地支付；二是取得房屋使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律才會(huì)有利于購(gòu)房者。為避免一方惡意違約，應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的違約條款，增加違約成本，應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)。

以上是相關(guān)答案。沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房不能賣，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證的房子不能轉(zhuǎn)讓，所以風(fēng)險(xiǎn)很大。買房時(shí)一定要知道對(duì)方是否有房產(chǎn)證，房產(chǎn)證是真是假。如果您有其他法律問(wèn)題，可以向律師咨詢。你知道嗎