如何準(zhǔn)確評(píng)估二手房?jī)r(jià)格

二手房?jī)r(jià)格評(píng)估不僅是一種市場(chǎng)化行為，也是一種非常專業(yè)的房地產(chǎn)研究行為，涉及因素多，過程相對(duì)復(fù)雜，是當(dāng)前雙方都非常關(guān)注的問題房地產(chǎn)交易。目前，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房的評(píng)估方法主要有三種：市場(chǎng)比較法、收益法和成本法，但多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在條件允許的情況下一般選擇市場(chǎng)比較法。所謂市場(chǎng)比較法，是指選擇至少三個(gè)與被評(píng)估房屋在區(qū)位、年齡、戶型等方面相似的市場(chǎng)實(shí)例，與被評(píng)估的二手房進(jìn)行比較，然后根據(jù)實(shí)例的價(jià)格和被評(píng)估房屋的具體情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。其中，價(jià)格修正因素包括物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、朝向、室內(nèi)凈高、跨間、建設(shè)年份、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、戶型、照明、廚衛(wèi)尺寸、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量及品牌、立面造型、內(nèi)外裝修、房屋購(gòu)置率等，合理考慮外部環(huán)境、綠化、人文、交通和商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、居住區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等。比如房子朝南，東降5%-6%，西降10%；多層住宅以3-4層為標(biāo)準(zhǔn)，底層為5%-6%，頂層為10%；新舊建筑以施工時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，可以降低40%根據(jù)維修程度而減少；房間類型系數(shù)的加減更為復(fù)雜。兩室一廳以12平方米的大廳為基礎(chǔ)，考慮大廳的利用價(jià)值（如走廊大廳和獨(dú)立大廳、明廳和暗廳）；廚房和浴室以4平方米為基礎(chǔ)，不足4平方米的按2%-5%的比例減少，而明房和暗房是不同的；同時(shí)，房?jī)r(jià)與加減系數(shù)密切相關(guān)。

二手房?jī)r(jià)格評(píng)估應(yīng)注意哪些因素。具體來說，我們需要注意以下幾個(gè)方面：

第一要素，區(qū)域定位。地塊的質(zhì)量對(duì)二手房尤其是北京住宅的區(qū)域價(jià)格影響很大。在經(jīng)濟(jì)、交通相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，住房需求量大，價(jià)格相對(duì)較高。

第二個(gè)要素是房屋所在住宅區(qū)的自我配置和周邊設(shè)施。在同一區(qū)域內(nèi)，老小區(qū)的環(huán)境將不如新小區(qū)。比如，老舊小區(qū)的布局、設(shè)施、居住規(guī)模、停車條件、綠化、物業(yè)管理等都將大大減少。此外，小區(qū)的居住結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)以及中小學(xué)等都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響。住房區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)影響的修正百分比一般為0-3%。對(duì)于居住環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響，物業(yè)管理不扣除5%；未單獨(dú)封閉的居住區(qū)，也扣除5%；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房屋，增加15%。

第三個(gè)因素是戶型的朝向和新度。以方莊地區(qū)一棟75平方米的兩居室建筑為例。這座大樓建于1995年。地板是20/25。有住宅區(qū)和物業(yè)。朝向是南方，雙空氣和普通裝飾。折舊率：混合一級(jí)結(jié)構(gòu)房屋折價(jià)年限為50年，年折舊率為2%，即10年×（-2%）=-20%。樓層：房屋不同樓層，價(jià)格不同：一樓為-2%；二樓為0；三四樓為2%；五樓為1%；頂層為-2%。高層：一樓-3%；二樓-2%；三樓-1%；四、五樓0；六樓及以上1%；頂層-3%；房屋+1%。朝向：朝向?qū)r(jià)格也會(huì)有一定的影響，東邊是0%；南邊是+2%；西邊是-1%；北邊是-2%，所以這個(gè)房子應(yīng)該是-1%。重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)占15%。按照當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩?000元/m2的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，房?jī)r(jià)為：6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980元/m2。因此，這套房子的成交價(jià)應(yīng)該是4980元。

第四個(gè)因素是室內(nèi)裝飾程度和其他因素。雖然房屋內(nèi)部裝修程度等因素對(duì)價(jià)格影響不大，但對(duì)房屋銷售速度有正向影響。在評(píng)估二手房裝修價(jià)格的過程中，主要考慮了兩個(gè)因素。一是材料價(jià)格和人工成本的判斷必須以現(xiàn)行價(jià)格為依據(jù)，而不是裝修價(jià)格；二是根據(jù)市場(chǎng)慣例，裝修折舊一般按五年制計(jì)算，折舊方法按第一年10%的累進(jìn)法計(jì)算第二年為20%。一般裝修5年以上，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。

如何準(zhǔn)確評(píng)估二手房?jī)r(jià)格？如果二手房評(píng)估價(jià)格不合理，可以申請(qǐng)重新評(píng)估確定二手房最終價(jià)值，以免給自己帶來糾紛。準(zhǔn)確評(píng)估二手房?jī)r(jià)格對(duì)于其價(jià)格內(nèi)容并不明確，遇到這個(gè)問題要解決，建議您來法霸網(wǎng)找律師解答。你知道嗎