隨著房地產(chǎn)進(jìn)入散戶(hù)時(shí)代，老百姓已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。如今，消費(fèi)者越來(lái)越成熟，法律意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)。他們敢于在復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)中維護(hù)自己的合法權(quán)益。然而，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很規(guī)范，消費(fèi)者往往感到困惑。宣傳材料能“作證”嗎？現(xiàn)在很多樓盤(pán)的廣告或售樓書(shū)都對(duì)其配套設(shè)施做了各種漂亮的解釋和承諾，但居民對(duì)開(kāi)發(fā)商不履行承諾的抱怨時(shí)有發(fā)生。如果發(fā)生法律糾紛，這些廣告和銷(xiāo)售書(shū)籍不能或不能作為證據(jù)。統(tǒng)一發(fā)布的《商品房預(yù)售合同》中規(guī)定：“本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，本合同附件及雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力?！睂?zhuān)門(mén)用來(lái)說(shuō)明“房屋狀況”、“共用部位”和“付款方式”的是在合同末尾。補(bǔ)充條件或附件中明確規(guī)定裝修設(shè)備及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的，必須在商品房交付時(shí)按規(guī)定辦理。附件未約定裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施，或者約定不明確的，根據(jù)合同法第六十一條的規(guī)定，“合同生效后，當(dāng)事人對(duì)質(zhì)量、價(jià)格或者報(bào)酬履行地點(diǎn)不約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，或者按照合同履行的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！笨勺鳛榇_定裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施的參考。房地產(chǎn)市場(chǎng)等銷(xiāo)售宣傳材料對(duì)對(duì)方有一定的約束力，但對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)作用不夠。因此，建議購(gòu)房人在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，必須將開(kāi)發(fā)商承諾的條件逐一明確，具體寫(xiě)入正式合同，并約定違約責(zé)任和責(zé)任承擔(dān)方式。不要怕麻煩?！岸嗤松傺a(bǔ)”是否合理？去年1月，鮑小姐與某開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了一套97平方米的房子。根據(jù)合同約定，暫定面積97平方米，以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。如實(shí)際面積與暫定面積有誤，甲乙雙方同意“每平方米價(jià)格不變，房?jī)r(jià)總額按實(shí)際面積調(diào)整”。前不久，房子交付使用時(shí)，包小姐到現(xiàn)場(chǎng)看房。她意識(shí)到，交付的現(xiàn)房面積比圖紙上多了8.7平方米，她要付2.5萬(wàn)元的房款。為了買(mǎi)房，包小姐省吃?xún)€用。她付了第三期房款后，已經(jīng)身無(wú)分文了?，F(xiàn)在房子的實(shí)際面積比原來(lái)多了9%，她還要多交2.5萬(wàn)元。她也沒(méi)辦法讓她退房，但房產(chǎn)中介堅(jiān)持要她補(bǔ)足房款，否則不準(zhǔn)她搬進(jìn)去，更別說(shuō)退房了。目前，無(wú)論是未來(lái)還是現(xiàn)在的房屋銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商大多采用格式合同。這些合同中關(guān)于住房面積的規(guī)定比較簡(jiǎn)單。面積一般以臨時(shí)測(cè)量為準(zhǔn)，以后以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方不超過(guò)正負(fù)2%時(shí)，就不會(huì)單獨(dú)結(jié)算。問(wèn)題是，當(dāng)誤差面積不超過(guò)2%時(shí)，雙方都能處理得更好。一旦誤差超過(guò)2%，麻煩就來(lái)了。格式合同中的規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)單，如“超出部分按房?jī)r(jià)結(jié)算”，這樣的規(guī)定不僅過(guò)于簡(jiǎn)單，而且預(yù)示著未來(lái)的房屋糾紛。一些房地產(chǎn)銷(xiāo)售商利用這種漏洞，利用賣(mài)房的主動(dòng)權(quán)，說(shuō)“多退少補(bǔ)”，給購(gòu)房者“合理”的假象。事實(shí)上，這對(duì)買(mǎi)家是不公平的。如鮑小姐在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)可增加條款：臨時(shí)測(cè)量面積與實(shí)測(cè)面積誤差小于5%的，甲乙雙方按銷(xiāo)售價(jià)格結(jié)算，超出部分退還，不足部分賠償；誤差超過(guò)5%的，甲方有權(quán)解除合同，給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)（5%為承擔(dān)比例）。這樣，這位年輕的女士就可以保護(hù)自己在購(gòu)房中的合法權(quán)益了。