編者按：不久前本報(bào)發(fā)表的《房地產(chǎn)市場何時(shí)才能擺脫違法開發(fā)》一文在讀者中反響強(qiáng)烈。有讀者打來電話，告訴我們他們在買房過程中的騙術(shù)和問題。對此，筆者將告訴大家一些在購房過程中容易被少數(shù)不誠信開發(fā)商忽視和利用的細(xì)節(jié)，以避免今后更多的人傾覆。近年來，越來越多的人購買商品房，這表明人們的生活水平正在提高。然而，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商趁機(jī)到處設(shè)“陷阱”，使那些不懂房地產(chǎn)知識的消費(fèi)者上當(dāng)受騙，從而引發(fā)諸多糾紛。在這里，我們列出了購房者容易出現(xiàn)問題而忽略的部分，以提醒大家。權(quán)屬證明一般來說，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，證明不是很齊全，雖然有的可以慢慢完成，不影響購房者的購房和居住，但也可能存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，所以在簽訂合同之前，在做決定之前，你最好先看一下房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)證。這里所說的權(quán)屬證書主要包括：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工許可證和銷售（預(yù)）許可證。此外，購房者還應(yīng)注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否一致，是否與您所簽開發(fā)商的名稱一致。否則，將給買方申請產(chǎn)權(quán)證帶來麻煩。缺少一些證書并不一定會導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。如果一個(gè)項(xiàng)目偽造一個(gè)證書，將會有很大的風(fēng)險(xiǎn)。請注意。2為防止面積欺詐，房屋或建筑物的總價(jià)一般按單位面積價(jià)格計(jì)算。此時(shí)，面積已成為影響總價(jià)的關(guān)鍵因素。對于固定面積的現(xiàn)房，如果面積大，總價(jià)就會上漲，開發(fā)商可以從中獲得更多利潤。因此，購房者經(jīng)常與開發(fā)商就房屋面積發(fā)生糾紛。常見的問題有：（1）增加每套房子的公共面積，完整計(jì)算不應(yīng)計(jì)入銷售面積的部分。（2） 按建筑面積定價(jià)，承諾使用系數(shù)較高，但不將使用系數(shù)寫入合同，交房時(shí)使用系數(shù)大打折扣，使購房者失去實(shí)際可用面積。（3） 在使用面積計(jì)價(jià)時(shí)，應(yīng)混淆建筑面積和使用面積的概念，擴(kuò)大使用面積的計(jì)算范圍。（4） 經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測算，價(jià)差較小，不再結(jié)算。合同中約定了面積差異的處理。當(dāng)面積差不超過-3%的合理比例時(shí)，房價(jià)不變。如果超過這個(gè)比例，雙方將商定解決方案。三。購房者買房的第一步是與開發(fā)商簽訂購房書，并支付一定的定金，這無可厚非。但有時(shí)當(dāng)購房者交了定金，或是因?yàn)榉績r(jià)再次上漲，或是購房者對項(xiàng)目的理解不合適，或是因?yàn)闊o法從銀行拿到貸款，買不到房子，開發(fā)商通常只退還購房款而不退還定金，因?yàn)橘彿空卟宦男泻贤匝航鸨粵]收了。在這里，建議購房者和開發(fā)商在協(xié)議中約定，如果購房者拿不到貸款，如何退還定金或者是否扣除部分定金作為手續(xù)費(fèi)，這樣可以避免很大的麻煩。4購房合同文本（1）您應(yīng)與開發(fā)商簽訂房管部門印制的合同文本。由于這些文本中明確規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，開發(fā)商制定的“不平等條約”少之又少。在合同中，對不按設(shè)計(jì)圖紙施工，達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處理方法要明確，做到越細(xì)越好。另外，在簽訂合同前，最好先了解代簽人是否是法定代表人，如果不是，是否持有“委托書”。否則，此人簽字無效，同時(shí)注意合同上的公章，以免開發(fā)商推卸責(zé)任。在實(shí)踐中，開發(fā)商和投資者之間往往存在矛盾。比如，這個(gè)項(xiàng)目是張三開發(fā)的，實(shí)際上是李四投資的。作為買家，你應(yīng)該和張三簽合同，否則以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。除簽訂正式合同外，還必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議，包括一些未在正式合同中體現(xiàn)的相關(guān)條款，如開發(fā)商提供的裝修、承諾的便利及配套服務(wù)等。（2）至于價(jià)格，一般買受人按照買賣雙方約定的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和房屋面積計(jì)算的房價(jià)，以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。有的開發(fā)商要求購房者承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受預(yù)售合同中的相關(guān)約束后，才能確定物業(yè)管理公司、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這是對消費(fèi)者的侵權(quán)行為。因此，購房者應(yīng)在預(yù)售合同之外另行簽訂物業(yè)管理?xiàng)l款，或設(shè)置其他條款來確定物業(yè)管理的成本標(biāo)準(zhǔn)。（3） 由于缺乏建設(shè)資金，交貨期往往被推遲。開發(fā)商為了逃避責(zé)任，往往在交房時(shí)大驚小怪。常見的有：只注明竣工日期，不注明使用年限；交貨日期極不明確，如將交貨日期設(shè)置為“水電安裝竣工后”、“質(zhì)量驗(yàn)收合格后”等；以大型市政建設(shè)為幌子，稱為在這方面由于不可抗力造成的交貨延誤，買方應(yīng)注意在簽訂合同時(shí)必須明確規(guī)定交貨日期為“某年、某月、某日”。同時(shí)要注意的是，開發(fā)商不能按時(shí)交房。5注意房地產(chǎn)是否已抵押。在商品房開發(fā)過程中，開發(fā)商往往以全部或部分國有土地使用權(quán)或在建項(xiàng)目作為融資需求的抵押物，向銀行申請貸款。根據(jù)我國《擔(dān)保法》，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人（一般為借款人）不得處分抵押物。因此，在按揭尚未解除的情況下，開發(fā)商必須在商品房預(yù)售前征得享有抵押權(quán)銀行的同意，并確保預(yù)售所得用于還貸，使買賣雙方能夠順利辦理產(chǎn)權(quán)過戶。因此，購房人在購房前查看開發(fā)商出示的《國有土地使用權(quán)證》時(shí)，應(yīng)注意該證上的“其他權(quán)利證明”一欄是否注明上述抵押。如果是，買受人應(yīng)當(dāng)注意核對所購房產(chǎn)是否屬于抵押部分。由于個(gè)別開發(fā)商未能按期償還銀行貸款，銀行不愿放棄開發(fā)項(xiàng)目的抵押貸款，導(dǎo)致購房者無法順利取得產(chǎn)權(quán)證。6簽訂違約合同的目的是假定將來會發(fā)生違約，并事先設(shè)定一些條款加以防范。因此，在預(yù)售合同中，有必要明確規(guī)定違約責(zé)任，最好明確規(guī)定違約金。目前的處罰標(biāo)準(zhǔn)是每天萬分之四。一些開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同后，要求客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議。兩個(gè)協(xié)議中約定的爭端解決方式是不同的。買家應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，避免日后發(fā)生爭執(zhí)。