在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂正式的《商品房銷售合同》之前，通常要向購房者收取一定的費用。這種費用常被稱為“押金”、“押金”、“押金”等，一般在返還上沒有明確規(guī)定。因為商品房銷售中的可變因素很多，甚至有些項目不具備銷售條件，一旦出現(xiàn)糾紛，當(dāng)消費者不想買房時，很難退還已付的首付費用。

楊先生與某開發(fā)商簽訂了《商品房認購書》，約定楊先生當(dāng)天交定金2萬元，預(yù)訂商品房。15日內(nèi)，楊先生應(yīng)與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并支付首期購房款，否則開發(fā)商有權(quán)沒收定金，將商品房單獨出售。付了定金后，楊先生在約定的日期內(nèi)將首付拿到售樓處簽訂合同。但在簽訂合同的過程中，雙方就補充協(xié)議的條款多次協(xié)商、爭論，導(dǎo)致買賣合同未能簽訂。開發(fā)商認為楊先生違約，決定沒收其已交納的2萬元定金。李某認為開發(fā)商違約，準(zhǔn)備向人民法院起訴開發(fā)商，要求雙倍返還定金。曾女士以46萬元的價格從一家房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一套商品房。簽了“商品房認購書”后，開發(fā)商向他收取了2萬元定金。后來，曾女士發(fā)現(xiàn)該樓盤沒有取得商品房預(yù)售許可證，于是要求退還定金。前不久，張小姐與開發(fā)商簽訂了《商品房認購協(xié)議》，并交了1萬元定金。開盤后，張小姐如期去簽合同，但售樓小姐提供的正式合同和補充協(xié)議與之前的廣告相去甚遠。張女士覺得被騙了，不想再買了，要求退還定金。

這些案例是關(guān)于商品房交易過程中“定金”與“定金”的區(qū)別。二者雖然只有一個詞不同，但從法律的角度看，卻有很大的不同。

“定金”是指房屋買賣合同訂立時，為了保證合同的履行，買受人先將部分貨款支付給開發(fā)商。合同履行后，定金*將作為房款退還或沖抵。如果買方不履行合同，他無權(quán)要求退還定金。開發(fā)商不履行合同的，定金加倍?！稉?dān)保法》對定金作了明確規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債權(quán)人履行債務(wù)后，定金*作為價款或者追回。給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。收取定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。押金*應(yīng)以書面形式約定。定金金額不得超過主合同標(biāo)的物的20%。

“定金”是指購房人與開發(fā)商就房屋買賣意向達成協(xié)議后，在簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的金額。買受人交付定金后，出賣人不得在約定時間內(nèi)將房屋出售給他人。定金對合同沒有擔(dān)保效力，不像“定金”對違約有懲罰性作用。因此，當(dāng)購房者不想買房時，有權(quán)要求開發(fā)商退還“定金”。

在某些情況下，雖然“商品房認購書”上注明了“定金”，但“定金”實際上相當(dāng)于“定金”。

在商品房銷售的實際操作過程中，當(dāng)購房者選擇自己滿意的樓盤并與開發(fā)商達成初步購房意向時，開發(fā)商會要求購房者簽訂“認購書”“認購書”一般對所購商品房的位置、面積、價格等作出約定，還規(guī)定購房人應(yīng)當(dāng)交納定金。如買賣雙方在認購書中約定：雙方未簽訂正式商品房買賣合同的，定金不因買受人違約而退還；開發(fā)商違約的，定金應(yīng)雙倍退還。那么，此時的“押金”實際上屬于“押金”的性質(zhì)，應(yīng)該按照“押金罰則”來處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人接受買受人的定金，以認繳、裁定等方式為訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保的，預(yù)約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人?！贝送?，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》已于今年6月1日起施行。《辦法》第二十二條規(guī)定了開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同前收取的定金或定金：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)付款。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預(yù)付款性質(zhì)費用的，所收取的費用作為簽訂商品房銷售合同時的房價；符合條件的當(dāng)事人未訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收取的費用退還買受人；當(dāng)事人另有約定的，按照約定收取價款”。這篇文章是關(guān)于訂金的規(guī)定。根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)商銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取定金或者定金屬于違法行為。開發(fā)商銷售的商品房符合銷售條件的，應(yīng)當(dāng)分兩種情況分別處理。一是買受人不符合銷售條件，雙方未能就合同條款達成一致并簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)退還所收到的預(yù)付款。其次，如果購房者和開發(fā)商對定金或其他預(yù)付款另有約定，比如開發(fā)商在認購書或定金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定時間內(nèi)不簽訂合同或不支付首付，則定金不予退還。在這種情況下，雙方的協(xié)議應(yīng)適用。

提示：

買家在簽署“認購書”和支付定金或押金時應(yīng)謹慎。首先，要充分了解擬購買商品房的相關(guān)情況和開發(fā)商提供的購房合同（含補充協(xié)議）示范文本。同時，他們還應(yīng)充分了解“認購書”中的房屋面積、價格、交房日期和違約責(zé)任等情況，有條件的話，購房人可以直接與開發(fā)商簽訂正式的商品房銷售合同，以避免在簽訂修改后的商品房買賣合同時因部分條款不一致而損失定金或定金而與開發(fā)商簽訂合同。

如果購房者確實選好了自己喜歡的房子，可以先與開發(fā)商協(xié)商正式的商品房銷售合同和補充協(xié)議，在正式合同協(xié)商后再簽訂“認購書”，或與開發(fā)商在“認購書”中明確約定，因雙方協(xié)商不成，在一定期限內(nèi)不能簽訂正式合同，并全額退還定金。你知道嗎