房地產(chǎn)開發(fā)是一個長周期的過程。開發(fā)商完成項目審批、規(guī)劃建設(shè)申請等審批手續(xù)，取得商品房預(yù)售許可證，需要一定的時間。根據(jù)最高人民法院民事一審判庭的意見，在實踐中，如果開發(fā)商已經(jīng)辦理了項目審批、規(guī)劃、建設(shè)申請等審批手續(xù)，那么開發(fā)項目的總面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)就已經(jīng)完成認(rèn)定，即對商品房銷售價格有實質(zhì)性影響的商品房的區(qū)位、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等條件已經(jīng)確定，但尚未具備預(yù)售條件的，開發(fā)商尚未取得《商品房銷售許可證》，所以應(yīng)該說，開發(fā)商有簽訂認(rèn)購合同的條件；但是，開發(fā)商在開發(fā)項目獲批前，是可以向公眾出售房屋的。沒有為特定項目簽署認(rèn)購書。認(rèn)購書上的所有條款都不確定。認(rèn)購書建在空中樓閣上，缺乏商品房銷售的現(xiàn)實依據(jù)?，F(xiàn)階段簽署的認(rèn)購書與非法融資無異，應(yīng)屬無效?？梢姡炗喺J(rèn)購書的前提條件是開發(fā)商已完成項目審批、規(guī)劃和建設(shè)申請的審批手續(xù)。開發(fā)商在完成項目審批、規(guī)劃建設(shè)申請審批手續(xù)后簽署的認(rèn)購書，即使向法院提起訴訟，也不會失效。認(rèn)購（保留）協(xié)議的基本內(nèi)容在簽訂保留協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)注意保留協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名、房地產(chǎn)所在地、面積、價格、保留期限，保證金的數(shù)額和處理方式。必須仔細(xì)審查保留協(xié)議的內(nèi)容。商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)定協(xié)議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，出賣人已按約定收到購房款的，該協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同房屋買賣合同。

3。押金處理

押金是預(yù)約協(xié)議的重要組成部分。一般來說，出賣人以認(rèn)購、訂購、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，定金將被沒收或者依法雙倍返還法律。但因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。

訂金、定金等字眼經(jīng)常出現(xiàn)在認(rèn)購書中，不能視為法律意義上的定金。但如果認(rèn)購書上記載雙方未簽訂正式商品房買賣合同的，買受人將不退還違約定金和定金，出賣人將雙倍返還違約定金和定金，則定金和定金具有定金性質(zhì)。你知道嗎