1、 認購協(xié)議包含商品房銷售的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)視為買賣合同而不是約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規(guī)定：“認購協(xié)議書，購買、預(yù)購商品房，是《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已按約定接受購房款，協(xié)議應(yīng)被修改，協(xié)議應(yīng)被視為銷售合同。”本規(guī)定對商品房買賣合同主要內(nèi)容的界定，應(yīng)當(dāng)理解為具有本條規(guī)定的商品房買賣合同的標(biāo)的物和價格條件，但不機械地認為必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的全部13個條款（當(dāng)事人的姓名、住所、商品房基本情況、商品房銷售方式、確定方法、總價、，商品價格的支付方式和支付時間、交付條件和時間、裝飾裝修設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾及相關(guān)權(quán)責(zé)、公共配套建筑物的所有權(quán)，面積差異的處理方式等為達到買賣合同主體內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)，必須處理好產(chǎn)權(quán)登記、糾紛解決方式、違約責(zé)任等雙方約定的相關(guān)事項?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十五條均規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，不得向買受人收取任何預(yù)付款性質(zhì)的費用。根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。本案中，房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，以內(nèi)部認購的形式，向社會上不特定的人公開銷售商品房，違反了法律的強制性規(guī)定。《解釋》第五條的目的是保障上述法律法規(guī)的實施。以認購、訂購、預(yù)購等合法形式隱瞞商品房非法銷售目的的行為，界定為商品房買賣合同。而在第二條中明確規(guī)定，出賣人與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同未取得《商品房許可證》的，視為無效，但出賣人在起訴前取得《商品房許可證》的，可以視為有效。你知道嗎