商品房買賣合同中的問題。問：商品房買賣合同因出賣人過錯(cuò)被確認(rèn)無效后，買受人是否應(yīng)當(dāng)向出賣人返還房屋使用費(fèi)，如果返還，返還標(biāo)準(zhǔn)是什么？

2。該商品房緊鄰城市交通干線，噪聲污染嚴(yán)重。買方能否以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由終止合同？

A:在交通干線客觀存在且開發(fā)商未違反合同義務(wù)的情況下，買方主張的交通噪聲污染不是賣方違約造成的。他關(guān)于合同目的不能實(shí)現(xiàn)的主張不應(yīng)得到支持。答：因?yàn)殇佋O(shè)公共管道會(huì)損害其他業(yè)主的利益，如果買方起訴法院要求拆除，就得不到法院的支持；但是根據(jù)最高人民法院的審判業(yè)務(wù)意見，如果拆除公共管道，就得不到法院的支持；雖然當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同中的管道鋪設(shè)內(nèi)容沒有約定的，根據(jù)《合同法》第四十二條第二款的規(guī)定，一方在簽訂合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的事實(shí)或者提供虛假信息，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。至于賠償金額的確定，可以考慮交易成本中房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而不告知、造成買受人多花或給買受人造成損失的部分。

5。買受人要求出賣人在約定的交付期限屆滿后兩年以上交付房屋是否超過訴訟時(shí)效？辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效？

A:買受人在約定的交付期限屆滿后兩年以上要求出賣人交付房屋的，不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為超過訴訟時(shí)效，但應(yīng)區(qū)別于賣方人員在約定的交貨期內(nèi)是否具備交貨條件另行處理。根據(jù)最高人民法院第一人民法院的意見，當(dāng)商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人要求交付合同約定房屋的期限屆滿時(shí)，買受人可以明確要求出賣人交付按合同交付房屋。請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用民法通則訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間方面，要區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間從房屋具備法定交付條件之日起計(jì)算。2、 出賣人已經(jīng)將房屋交付給買受人，買受人也實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋的占有。買受人要求出賣人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效。

6。如何理解商品房買賣合同示范文本中的交付條件？

A:示范合同第八條第一款規(guī)定了房屋的交付條件，在四種情況下可以交付：1。商品房驗(yàn)收合格。商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格的。該商品房已取得商品房交付使用的批準(zhǔn)文件。如果雙方約定的交付條件為第一，則以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)厥┕す芾頇C(jī)構(gòu)頒發(fā)的竣工驗(yàn)收備案證書為準(zhǔn)。開發(fā)商按合同約定的交付時(shí)間取得備案證書的，將具備合同約定的交付條件。否則，視為不具備合同約定的交貨條件。第二條、第三條、第四條未列明雙方約定的交付條件的，以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付許可證》為標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)商在合同約定的交付時(shí)間拿到證書，就具備了合同約定的交付條件。否則，視為不具備合同約定的交貨條件。

7。問：開發(fā)商有沒有義務(wù)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證？

A:開發(fā)商有義務(wù)申請(qǐng)所有權(quán)證書。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第五十九條“國(guó)家實(shí)施土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證的土地”和《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第三十三條，“預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自其叔父使用商品房之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋權(quán)屬登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自簽訂銷售合同之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記，并提供必要的證明文件。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（發(fā)審[2003]7號(hào)）第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，下列期限屆滿未取得房屋所有權(quán)證的，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外：（一）商品房買賣合同約定的房屋所有權(quán)登記期限；（2） 商品房買賣合同標(biāo)的為已竣工房屋的，自合同簽訂之日起90日內(nèi)。合同中沒有約定違約金或者違約金數(shù)額難以確定的，可以按照支付的購房款總額，參照人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)貸款計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算中國(guó)銀行。在商品房交付總面積不符合法律規(guī)定的情況下，如何按照最高法院的協(xié)議處理商品房交付總金額，分析協(xié)議的效力，分別處理。合同條款為出賣人擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積的，人民法院可以依照合同法第四十條的規(guī)定認(rèn)定該條款無效；雙方協(xié)商達(dá)成的條款符合自愿原則的，但是面積差距過大，明顯不公平，當(dāng)時(shí)的人可以根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定申請(qǐng)注銷或者變更。當(dāng)事人自知道面積差異之日起一年內(nèi)未提出注銷申請(qǐng)的，或者當(dāng)事人自行放棄的，本協(xié)議無效；雙方約定的條件符合自愿原則，面積差異不大的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。無預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？

A：一般業(yè)主很難充分了解商品房銷售中涉及的法律、法規(guī)和政策，特別是在商品房開發(fā)初期，管理不規(guī)范，業(yè)主不清楚是否需要取得預(yù)售許可證，交管部門表示在管理上也很松懈，而且開發(fā)商沒有依法收房也不是業(yè)主的過錯(cuò)，而是開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣弥A(yù)售許可證把商品房賣掉的。因此，以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》問題為界。《解釋》公布前，合同已基本履行的，業(yè)主要求合同按照《項(xiàng)目規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程許可證》繼續(xù)履行合同的，商業(yè)地產(chǎn)持有《土地使用權(quán)證》和《建設(shè)工程證》