根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，出賣(mài)人在簽訂合同并將房屋轉(zhuǎn)讓給其中一人后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與多個(gè)購(gòu)房人的違約責(zé)任。

不辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，首先考慮的是誰(shuí)實(shí)際合法擁有該房屋；如果該房屋未被實(shí)際占用，則應(yīng)綜合考慮各購(gòu)房人實(shí)際支付金額的數(shù)量和順序，公平合理地確定，網(wǎng)上簽約是否已辦理，合同成立的先后順序。二是犯罪風(fēng)險(xiǎn)1、犯罪主體：大部分是銷(xiāo)售二手房的自然人通過(guò)查閱網(wǎng)上的相關(guān)判決書(shū)，筆者發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)涉及“兩賣(mài)一房”的刑事案件都發(fā)生在二手房交易中，被告多為自然人。畢竟，在一手房交易中作為賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是比較有信譽(yù)和資質(zhì)的。即使一房?jī)少u(mài)，一般也容易被認(rèn)定為民事糾紛。但仍有開(kāi)發(fā)商因銷(xiāo)售一房二房被判刑的案件。出賣(mài)人通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同向他人收取購(gòu)房款，事后將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)受人的，合同詐騙罪極易構(gòu)成合同詐騙罪。

刑法第224條所稱(chēng)合同詐騙罪，是指在合同簽訂、履行過(guò)程中，以非法占有為目的，騙取對(duì)方財(cái)物的行為。

在“一房?jī)少u(mài)”中，行為人構(gòu)成合同詐騙罪，還需要符合詐騙罪的基本結(jié)構(gòu)，即，行為人的欺騙——對(duì)方（被騙方）有錯(cuò)誤的理解——對(duì)方基于錯(cuò)誤的理解處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三人處分財(cái)產(chǎn)——受害人遭受財(cái)產(chǎn)損失。因此，要認(rèn)定“一房?jī)少u(mài)”行為人為犯罪，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：出賣(mài)人有非法占有購(gòu)房款的主觀目的，買(mǎi)受人有錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，出賣(mài)人實(shí)際取得購(gòu)房款。通過(guò)案例分析，歸納出以下幾種犯罪風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的出賣(mài)人與他人簽訂合同收取購(gòu)房款；偽造房屋所有權(quán)證的出賣(mài)人與他人簽訂合同收取購(gòu)房款；出賣(mài)人偽造房屋所有權(quán)證與他人簽訂合同收取購(gòu)房款的；

出賣(mài)人實(shí)際將房屋出售、轉(zhuǎn)讓給他人，并與他人簽訂合同收取購(gòu)房款的；

與他人簽訂合同后，出賣(mài)人不履行房屋交付、轉(zhuǎn)讓義務(wù)，逃避、拒不退還購(gòu)房款的；

出賣(mài)人明知無(wú)償還能力，多次抵押或者變賣(mài)房屋取得貸款或者購(gòu)房款的；筆者認(rèn)為，以下“一房二賣(mài)”應(yīng)認(rèn)定為民事糾紛，不應(yīng)認(rèn)定為犯罪：

出賣(mài)人作為房屋的實(shí)際所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋轉(zhuǎn)讓給一人，并承擔(dān)違約責(zé)任或退還房款對(duì)他人；

出賣(mài)人雖未向買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記，但實(shí)際已將房屋交付買(mǎi)受人，不影響買(mǎi)受人的實(shí)際使用；

稱(chēng)為房屋買(mǎi)賣(mài)，但實(shí)際上是以房屋清償債務(wù)；

民事訴訟的界限“一房?jī)少u(mài)”案件中的責(zé)任與刑事責(zé)任相對(duì)模糊。當(dāng)事人必須準(zhǔn)確把握以上罪與非罪的表現(xiàn)形式，以避免監(jiān)禁的災(zāi)難。讀者需要法律幫助。歡迎來(lái)到律霸進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎