2008年5月8日，為了做生意，李某和張某向周某借款69萬元，但未能按時還款。2009年11月3日，周某起訴李某、張某要求還款。11月19日，雙方在法院達成調(diào)解協(xié)議。李某和張某在家里的一、三、四樓給周某還債。不過，雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)，而周某一直在一樓做生意。

在此期間，李先生和張先生受周先生委托，以每月600元的價格將三樓租給譚先生。2010年3月12日，李先生和張先生以19萬元的價格將三樓出售給譚先生，并辦理了過戶手續(xù)。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、張某向譚某買回自己的房子，但未果。周某將李某、張某夫妻及譚某一起起訴至法院，請求認定房屋買賣合同無效。首先，在本案中，周某雖未辦理過戶手續(xù)，但仍取得了房屋所有權(quán)?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效，法律另有規(guī)定的除外?！??！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十八條屬于“本法其他規(guī)定”的情形，該條規(guī)定：“因人民法院的法律文書造成物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，仲裁委員會或者人民政府的征收決定，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時生效。本案中，李先生夫婦和張先生將房屋支付給周先生，人民法院的調(diào)解書對此予以確認。因此，自調(diào)解書生效后，房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。其次，本案實際上涉及善意取得制度?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了“善意取得”。無處分權(quán)人將房地產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)收回；除法律另有規(guī)定外，受讓人符合下列條件的，取得該房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人轉(zhuǎn)讓時是善意的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；（三）依法應當?shù)怯浀霓D(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無權(quán)處分的人要求賠償。由此我們可以看出善意取得的三個條件：一是受讓人應當是善意的，不知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分；二是受讓人已經(jīng)支付了合理的價款；三是轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)應當?shù)怯浗桓妒茏屓硕坏怯洝＿@三個條件必須同時滿足。本案中，李某夫婦將房屋抵押給周某時，并未辦理抵押登記。買了房子的譚某并不知道李某夫婦無權(quán)處分房子。譚是個真正的第三者。此外，譚某還支付了合理對價19萬元，并辦理了過戶手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，譚某取得的房屋完全符合善意取得的條件。因此，從保護善意第三人合法權(quán)益和市場交易安全的角度，應當認定買賣合同有效。第三，對于周某的損失，周某只能要求李某夫婦賠償損失或承擔其他法律責任。

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