根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，一方當事人遲延履行主要債務，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的，另一方當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》明確了“合理期限”?！督忉尅芬?guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)不履行，一方要求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。《解釋》還規(guī)定，撤銷權行使的合理期限為對方提出要求后三個月，這是法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。上述法律規(guī)定有三層含義：

1。如果買方想終止合同，他應該首先敦促買方這樣做。開發(fā)商催交3個月后仍未交付的，買受人有權解除合同。也就是說，買受人解除合同的條件是，第一開發(fā)商延遲交房；第二開發(fā)商被催促；第三開發(fā)商3個月后仍未交房。買方解除合同的權利有效期為自通知之日起三個月，一年后，即解除合同的權利有效期為一年。一年內(nèi)，可隨時通知開發(fā)商解除合同。如果超過一年，開發(fā)商將失去永久終止合同的權利（因嚴重質(zhì)量問題等其他原因終止合同的除外）。而且，在買受人取得權利后，開發(fā)商有權督促買受人行使權利的，權利的有效期將縮短為3個月。

4。在上述規(guī)定中，應當明確區(qū)分兩個催告和兩個三個月的規(guī)定，一個是買受人催告開發(fā)商交房，另一個是開發(fā)商催告買受人行使解除權；第一個是買受人催告三個月后取得解除權，二是開發(fā)商將解除權的有效期縮短為三個月。

5。鑒于上述規(guī)定，當開發(fā)商延遲交房時，無論購房人是否真的準備解除合同，都應在延遲交房后立即發(fā)函督促開發(fā)商。一是開發(fā)商不交房時的應對措施；二是催促開發(fā)商解除合同后的壓力。

6。催促的最好辦法是快遞等，如果開發(fā)商拖延時間太久而不通知，合同能否終止？根據(jù)《合同法》和司法解釋，這是不可能的，通知是解除合同的前提。撤銷權行使的合理期限為三個月，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。根據(jù)《合同法》有關規(guī)定，出賣人逾期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時，應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約造成的損失賠償額的計算方法。合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償金計算方法的，可以按照有關主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構在遲延交付使用期間評估確定房子的用途。如果合同約定的違約金較高，經(jīng)糾紛處理后，開發(fā)商以約定的違約金過高為由要求降低違約金，違約金應按違約金超過所造成損失的30%的標準適當減少；如果合同約定的違約金過低，買方可要求增加，法院支持根據(jù)違約造成的實際損失確定違約金數(shù)額。如果合同同時規(guī)定了違約金和損失賠償金，則不能同時適用，但可以適用較高的違約金。第三，在選擇解除合同后，買受人也可以要求支付違約金或要求賠償損失。違約金或賠償損失基本上是對一方因違約造成的損失的賠償。合同解除后，一方仍將有損失，至少是購房款利息損失，應予以賠償。因此，可以同時要求解除合同和賠償違約金。你知道嗎