目前中國(guó)住房信貸存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

2017年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)和部分城市調(diào)控政策的加大，國(guó)內(nèi)多家媒體歡呼雀躍。國(guó)內(nèi)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控取得了初步成效，因?yàn)楹芏喑鞘械淖》夸N售出現(xiàn)了明顯下降，甚至在一些城市，住房銷售也出現(xiàn)了大幅下降。然而，房屋銷售的大幅下滑是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控取得了顯著成效，可能是一種假象。由于政府已采取措施降低房屋融資的杠桿率，房屋銷售量急劇下降。第一個(gè)原因是，2016年，中國(guó)大多數(shù)城市的住房銷售達(dá)到歷史最高紀(jì)錄。只要這一銷售記錄難以為繼，沒有調(diào)控，樓市銷量就會(huì)下降，而調(diào)控的下降是必然的，或者政策的出臺(tái)降低了購(gòu)房的融資杠桿，也會(huì)減少樓市的過度銷售。其次，根據(jù)消費(fèi)品市場(chǎng)的一般規(guī)律，如果市場(chǎng)上的產(chǎn)品銷量大幅下降，價(jià)格也會(huì)下降。然而，在市場(chǎng)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)后，不少城市的房屋成交量大幅下降，但房?jī)r(jià)卻沒有下降。部分城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了小幅下降，甚至在部分城市房地產(chǎn)銷售銳減的同時(shí)，房?jī)r(jià)仍在上漲，但漲幅比過去房?jī)r(jià)瘋狂時(shí)要小。

這種情況也意味著中國(guó)樓市仍以投資投機(jī)為主。作為一個(gè)投資炒作的樓市，其特點(diǎn)是房?jī)r(jià)的漲跌不取決于實(shí)際市場(chǎng)產(chǎn)品的供求關(guān)系，還取決于投資者的市場(chǎng)預(yù)期。只要價(jià)格上漲，投資者就不愿意離開。只要房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，投資者就會(huì)離開或退出市場(chǎng)。也就是說，在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，即使房屋銷售出現(xiàn)下滑，甚至銷售出現(xiàn)大幅下滑，只要投資市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，他們也不會(huì)降價(jià)退市，而是牢牢地持有房屋。而房?jī)r(jià)不跌，投資者不愿意退市。因此，擠出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫只是空談。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫并未被擠出。抑制資產(chǎn)泡沫是不可能的。使住房回歸住房的功能是不可能的。

正是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，最近一份研究報(bào)告指出，近年來(lái)，中國(guó)住房貸款余額持續(xù)高速增長(zhǎng)，從2011年6月的6.8萬(wàn)億增長(zhǎng)到2016年6月的16.6萬(wàn)億。盡管我國(guó)住房貸款家庭數(shù)量眾多，但2013年住房貸款家庭比2011年增長(zhǎng)23.1%，2015年住房貸款家庭比2013年增長(zhǎng)12.8%，2013年末住房貸款余額比2011年增長(zhǎng)37.3%，2015年末住房貸款余額比2011年末增長(zhǎng)44.7%在2013年。然而，近年來(lái)，銀行住房抵押貸款的快速增長(zhǎng)主要是在業(yè)主手中。這些中高收入人群不僅持有絕大多數(shù)的住房抵押貸款，而且還具有比低收入人群更強(qiáng)的還貸能力，因此目前銀行住房抵押貸款的狀況并不好，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也不高。例如，如果最高和最低收入家庭的比例為0.7%，那么最高和最低收入家庭的比例為1.5%。報(bào)告指出，2013年至2015年，住房貸款家庭平均住房貸款余額加速增長(zhǎng)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是新購(gòu)住房?jī)r(jià)格快速上漲；二是新購(gòu)住房杠桿率快速上升，即：，每套新購(gòu)住房貸款比例提高；三是原貸款家庭再融資購(gòu)房。我們認(rèn)為，普通戶貸款余額加速增長(zhǎng)主要是原貸款戶再融資所致。也就是說，按照?qǐng)?bào)告的邏輯，近年來(lái)，在銀行信貸快速增長(zhǎng)的推動(dòng)下，我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，而這種住房按揭貸款過快增長(zhǎng)的絕大多數(shù)是國(guó)內(nèi)中高收入居民獲得的。對(duì)于中國(guó)的這些高收入居民來(lái)說，他們不僅擁有住房，而且擁有比低收入居民更好的金融資產(chǎn)和工資收入。他們有很強(qiáng)的償債能力。因此，抵押貸款的過度增長(zhǎng)對(duì)當(dāng)前中國(guó)銀行體系來(lái)說并不是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)不必對(duì)此過于擔(dān)心。這些住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要是低收入家庭，占7.8%?？梢姡@份報(bào)告似乎有調(diào)查、有樣本、有數(shù)據(jù)，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)邏輯性。也就是說，目前我國(guó)居民住房抵押貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但所占比例小且不高。因此，我們不必過于擔(dān)心當(dāng)前我國(guó)住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。但事實(shí)上，為什么報(bào)告會(huì)得出這些結(jié)論？中央政府應(yīng)該警惕中國(guó)的資產(chǎn)泡沫，抑制中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫？其實(shí)，這份報(bào)告的核心是假設(shè)當(dāng)前樓市價(jià)格只漲不跌，頂多是保持價(jià)格穩(wěn)定。

可以說，在一個(gè)以投機(jī)為主的樓市中，只要房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不改變，只要房?jī)r(jià)不下跌，銀行的住房按揭貸款就不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)時(shí)候，銀行也會(huì)把住房按揭貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在最近的2014-2016年，為什么持有住房的居民或住房投資者會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為什么國(guó)內(nèi)銀行愿意將70%的銀行貸款通過住房抵押貸款注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，問題的關(guān)鍵在于假設(shè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只會(huì)上漲而不會(huì)下跌。只要房?jī)r(jià)下跌，高收入住房按揭貸款和低收入住房按揭貸款都存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

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