據(jù)悉，2014年至2016年上半年，北京市第二人民法院共審理此類案件14起。由于近年來房價飛漲，此類案件中有的貸款人在借款人還款時惡意逃避，故意造成對方到期無法償還債務(wù)，有的貸款人在取得委托書后，惡意串通買方低價轉(zhuǎn)讓，給借款人造成巨大損失。缺少合同條款的履行細(xì)節(jié)曹和黃是一對夫妻。他們住的房子是老房子拆遷后的安置房，登記在曹某名下。

誰會想到，搬進(jìn)嶄新的安置房后，全家甚至打了很多官司。先是妻子黃某向房管部門申請異議登記，然后起訴曹某離婚。與妻子離婚調(diào)解后，曹某在與子女審理房屋確認(rèn)訴訟時，向房管部門申請注銷異議登記。后來，曹某與外地人胡某簽訂借款合同，并向其借款250萬元。

曹的貸款以房屋抵押作擔(dān)保。他還公證姚某當(dāng)天將房子賣掉。委托事項(xiàng)包括解除銀行抵押、代收房款、過戶。

上述貸款到期后，曹某無法償還。因此，姚某持委托書將房屋出售給一家投資公司。

曹某認(rèn)為，姚某未經(jīng)本人同意將房屋出售，且未獲得任何購房款，損害了其產(chǎn)權(quán)，故起訴確認(rèn)姚某代為簽訂的房屋買賣合同無效。

庭審后，根據(jù)買受人購房前未看房的情況，合同條款缺少合同履行、抵押權(quán)屬轉(zhuǎn)移、房屋付款流轉(zhuǎn)等具體細(xì)節(jié)，經(jīng)查，代曹某賣房的姚某與買方投資公司存在惡意串通行為，故認(rèn)定房屋買賣合同無效。法官認(rèn)為，法律禁止在到期日不能還款的情況下，直接約定房屋用于還債。近年來，為了規(guī)避這一法律禁令，貸款人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時簽訂房屋買賣合同，逾期不還的，按照買賣合同將房屋出售給貸款人。有的情況下，借款人的手段更為“高明”，同一利益共同體又分為出借人、委托代理賣房人、買受人，甚至后續(xù)買受人的連環(huán)過戶。雖然在形式上避開了“抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的禁止性規(guī)定，但利用債務(wù)人的不利地位，謀求不平衡的經(jīng)濟(jì)利益，仍然受到法律制裁。

遠(yuǎn)低于市場正常成交價格

北京市東城區(qū)一胡同內(nèi)，有5家以孫某名義注冊的北坊。原告孫某和龍某是夫妻。2011年9月6日，為了給孫某的侄女孫小某集資，孫某和龍某與錢某簽訂了借款合同。根據(jù)合同，兩人向錢某借款220萬元。同時，兩名原告將房屋作為債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)日，孫和龍為常某出具“委托書”，委托常某將這5套房子出售。2011年11月，常先生作為孫先生的代理人，與楊先生簽訂了存量房買賣合同，并以220萬元的價格將這5套房子賣給了楊先生。

2013年2月，楊先生與外地人吳先生簽訂了存量房買賣合同。雙方約定，楊某以216萬元的價格將5套房子賣給吳某。

為此，孫某向法院提起上訴，確認(rèn)房屋買賣合同無效。經(jīng)評估，當(dāng)時爭議房屋的市場價格為768萬余元。

法院認(rèn)為，常先生自稱為孫先生貸款的擔(dān)保人，常先生以孫先生委托代理人的身份將爭議房屋出售給楊先生，價格為220萬元，遠(yuǎn)低于市場正常交易價格。作為孫某的委托代理人，常某在本次交易中沒有保護(hù)和提示原告的合法權(quán)益。同時，作為爭議房屋的買受人，楊某所購房屋的價格遠(yuǎn)低于正常的市場交易價格，且沒有證據(jù)證明被告在本次購房中是否承擔(dān)了注意義務(wù)，也無法確認(rèn)楊某在購房前對爭議房屋進(jìn)行了核對。綜合以上因素，可以得出楊某與常某在購房過程中存在串通行為的結(jié)論。兩人的勾結(jié)損害了孫、龍的合法利益，故常某代表孫、楊簽訂的《存量房買賣合同》應(yīng)無效。據(jù)法官介紹，按揭貸款案件的主要特點(diǎn)之一是貸款人以形式分割法律關(guān)系，故意規(guī)避法律。從交易過程來看，借款人除與貸款人形成借款關(guān)系外，還按要求向他人辦理公證委托，委托他人代理出售房屋，形成委托代理關(guān)系；尚未付款的，由借款人代為辦理，再找一個所謂的“陌生人”買房，形成售房的法律關(guān)系。貸款人、代理人和買方的身份并不交叉，造成了幾個主體之間沒有關(guān)聯(lián)的假象。同一利益共同體“分離”后，民間借貸法律關(guān)系、委托代理關(guān)系、房屋買賣法律關(guān)系等看似獨(dú)立的法律關(guān)系都以形式形成，從而規(guī)避法律制裁。法官的建議借款人需要具備三個意識北京市第二人民法院法官提醒當(dāng)事人，在簽訂借款合同時，借款人需要具備以下三個意識：一是維權(quán)意識。要注意兩個方面：一是貸款人與售樓代理是否存在串通行為，即售樓代理是否受貸款人指使作出有損業(yè)主利益的安排；二是售樓代理與購房人是否存在串通行為，損害了房主的利益。要注意交易中的各種證據(jù)，未雨綢繆；如因貸款人利益集團(tuán)的隱性操作而難以找到證據(jù)的，還應(yīng)向法院提供上述兩種串通行為的證據(jù)線索，并申請法院獲取相關(guān)證據(jù)。二是風(fēng)險意識。要在兩個方面樹立風(fēng)險意識：一是在決策過程中，如果提供貸款的人要求你提供房屋，但不依法辦理抵押登記，而是與你簽訂房屋買賣合同或要求你辦理委托代理房屋公證售樓時，一定要提高警惕，要求他們辦理正規(guī)的房地產(chǎn)抵押手續(xù)，或者換一家貸款機(jī)構(gòu)貸款。其次，在履行過程中，要認(rèn)真考慮和評估可能存在的風(fēng)險。如需進(jìn)一步協(xié)商或變更，必須以書面形式確定，避免口頭約定變更履行方式，避免以后發(fā)生糾紛。第三是謹(jǐn)慎。一方面，要抑制急于用錢的急躁情緒，冷靜觀察形勢和即將到來的交易。另一方面，要正確預(yù)見決策的后果，注重簽字的效力，認(rèn)真閱讀合同或協(xié)議，充分、清晰地理解條款內(nèi)容，準(zhǔn)確預(yù)測到期不能償還的法律后果，不要因?yàn)榧毙桢X而草率簽字。

司法觀察

違法，雙方都面臨風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，民間借貸市場也更加活躍。由于銀行貸款審核嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣，小微融資供給渠道相對缺乏，一些資金閑置的人抓住了民間小微融資這一迫切需求。同時，由于法律監(jiān)管的日益嚴(yán)格，民間借貸以售房或委托售房的方式作為擔(dān)保，意在為放貸人尋求充分的保護(hù)。但是，我國法律禁止直接約定貸款到期不能償還。為規(guī)避本法規(guī)定，貸款人要求借款人在簽訂借款合同的同時簽訂房屋買賣合同。如果貸款到期不還，房屋將按買賣合同的約定出售給貸款人。在實(shí)踐中，涉及抵押貸款的房屋買賣合同糾紛有兩種類型：一種是出賣人（房屋的登記所有人）