二手房業(yè)主食言的理由如下：

1。買受人應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)買的房屋是否屬于在國(guó)家法律規(guī)定不能上市的農(nóng)村宅基地上建造的房屋。如果是這樣的話，建議城鎮(zhèn)居民不要買這樣的房子。

2。業(yè)主認(rèn)為所售房屋不允許按政策出售。房主稱買賣合同無(wú)效，因?yàn)樗谫u房時(shí)簽了“黑白合同”避稅。房屋所有人以所售房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方出售二手房時(shí)未征得另一方同意為由，解除房屋買賣合同，收回房屋。

賣房人違約的主要原因是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣房人覺(jué)得賣房后蒙受了損失，發(fā)自內(nèi)心地懺悔。當(dāng)然，也可能有其他原因，比如二手房交易手續(xù)復(fù)雜，房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理等等。根據(jù)不同情況下出賣人違約的原因，買受人可以采取以下措施：（1）在簽訂購(gòu)房合同后，房東拒絕過(guò)戶。

房東不會(huì)明確拒絕辦理過(guò)戶交易手續(xù)，但可能會(huì)制造一些借口要求延長(zhǎng)過(guò)戶時(shí)間。買方同意延期后，具體轉(zhuǎn)讓時(shí)間尚未確定。最后，該信函被發(fā)送給買方，以索賠買方的過(guò)錯(cuò)，合同因未能及時(shí)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)而終止。在這種情況下，買方必須及時(shí)發(fā)出書面提醒，要求房東在指定時(shí)間簽署合同。如果同意延期，則應(yīng)商定一個(gè)具體期限。應(yīng)同時(shí)向中介機(jī)構(gòu)發(fā)送書面提醒的副本。買受人應(yīng)盡量不遲延，如遲延應(yīng)取得房東的書面同意，否則法院可因證據(jù)不足而判定違約。（2） 簽訂中介協(xié)議后拒絕簽訂買賣合同

簽訂中介協(xié)議后，房東可能會(huì)找一些理由拒絕簽訂買賣合同。這些原因通常包括：

1。中介協(xié)議的簽署人沒(méi)有得到房東的同意。比如，房屋產(chǎn)權(quán)屬于女兒或妻子，但簽訂中介協(xié)議的人是父親或丈夫。由于承包人不是業(yè)主，房東稱中介協(xié)議無(wú)效，要求退款。

2。房東在簽訂中介協(xié)議時(shí)并未取得房屋產(chǎn)權(quán)，因此房東認(rèn)為未取得產(chǎn)權(quán)而簽訂的合同無(wú)效，要求退房。

如果有證據(jù)證明承包人已獲得業(yè)主的授權(quán)，例如業(yè)主已在中介機(jī)構(gòu)掛牌，或簽署了委托確認(rèn)書、委托書等文件，則中介協(xié)議仍然有效。如果沒(méi)有證據(jù)證明，買方可以要求承包人承擔(dān)承包過(guò)失責(zé)任，并賠償買方損失。

如果房東購(gòu)買房屋進(jìn)行拍賣或拍賣，或與他人簽訂了買賣合同，但房產(chǎn)證仍在辦理過(guò)程中，即使房東在出售房屋時(shí)未取得房產(chǎn)證，合同仍然有效。但是，如果出售的房屋不可能取得產(chǎn)權(quán)（如違法建設(shè)），或者產(chǎn)權(quán)屬于他人的，合同無(wú)效。根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)效合同應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方賠償，買受人有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。（三）簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金一般居間協(xié)議約定，收取定金的一方違約的，雙倍返還定金；支付定金的一方違約的，將失去定金。雖然房東簽了中介協(xié)議，還收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得多，即使雙倍返還，還是可以賺錢的，所以房東寧愿雙倍返還定金也不愿繼續(xù)履行。

在二手房銷售中，90%以上的中介協(xié)議都明確約定了銷售合同的主要內(nèi)容。雖然沒(méi)有正式的買賣合同文本備案，但雙方通過(guò)簽訂中介協(xié)議建立了買賣合同關(guān)系，而不僅僅是簽訂買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能只付雙倍的定金就解除合同。買受人可以向房東索賠差價(jià)損失，也就是說(shuō)房東可以賠償買受人因房?jī)r(jià)上漲造成的損失。

（4）拒絕簽訂中介協(xié)議和定金：

如果房東在中介掛牌出售，按照中介的一般操作流程，中介會(huì)先讓買家簽訂中介協(xié)議。由于中介協(xié)議只有購(gòu)房人簽字，因此中介協(xié)議尚未成立，房地產(chǎn)商即使不簽字也不承擔(dān)任何法律責(zé)任。中介應(yīng)采取逆向操作的方式，即在中介協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓房東簽字，再讓買方簽字。

雖然房東已經(jīng)簽訂了中介協(xié)議，但房?jī)r(jià)上漲后房東拒絕接受定金。通常，中介協(xié)議中規(guī)定，定金只有在房東簽字后才能轉(zhuǎn)為定金，所以如果房東不簽字，定金就不會(huì)變成定金，房東也不會(huì)因?yàn)檫`約而受到定金處罰。除上述反向操作外，中介還應(yīng)在中介協(xié)議中要求房東授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣一來(lái)，中介收到的定金就等于房東收到的定金，房東違約就要承擔(dān)定金違約金。其實(shí)，購(gòu)房者也可以通過(guò)增加定金來(lái)處理違約。

在房?jī)r(jià)上漲階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)賣方違約的情況會(huì)更多。買家在了解自己的實(shí)際需求和市場(chǎng)價(jià)格后，可以通過(guò)合同增加定金。定金通過(guò)交付生效，具有一定的擔(dān)保性質(zhì)。合同生效后，是履行合同的保證?？們r(jià)20%以內(nèi)的定金為法定金額。如果不履行合同，將雙倍返還。因此，如果買方對(duì)某一房屋感興趣，多交定金是限制賣方違約的有效方法。比如總價(jià)180萬(wàn)元的房子，押金可以達(dá)到36萬(wàn)元。如果買方提前支付20萬(wàn)元，賣方違約將退還40萬(wàn)元。對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，違約的代價(jià)已經(jīng)夠高了。因此，在與賣方簽訂合同時(shí)，應(yīng)增加定金的數(shù)額，以增加賣方的違約成本。而且，購(gòu)房時(shí)要簽訂由行政部門監(jiān)督的合同示范文本，明確指出買賣雙方的責(zé)任和義務(wù)，并保管好相關(guān)文件。防止糾紛。

以上是對(duì)房屋買賣過(guò)程中如何處理出賣人違約的相關(guān)知識(shí)的總結(jié)。你知道嗎