四大霸王條款：

1。合同正文規(guī)定，買(mǎi)受人未在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)付款的，逾期不超過(guò)60天的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)每日支付逾期付款萬(wàn)分之一的違約金；逾期超過(guò)60天的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同并按合同總價(jià)的5%收取違約金。

補(bǔ)充協(xié)議變更為：逾期未付款不滿(mǎn)30天的，買(mǎi)受人每天按逾期未付款的0.05%支付違約金；逾期未付款超過(guò)30天的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，并按合同總價(jià)的20%收取違約金。補(bǔ)充協(xié)議第六條：出賣(mài)人未按本合同約定的交付日期交付房屋的，買(mǎi)受人同意給予出賣(mài)人三個(gè)月的寬限期，并同意出賣(mài)人符合交付條件，在寬限期內(nèi)交付房屋，不視為逾期交付。此外，《補(bǔ)充協(xié)議》還規(guī)定：買(mǎi)受人逾期收到房屋的，出賣(mài)人有權(quán)要求買(mǎi)受人支付每日總房?jī)r(jià)0.05%的違約金；買(mǎi)受人逾期收到房屋超過(guò)書(shū)面通知交付時(shí)間60日的，出賣(mài)人有權(quán)要求買(mǎi)受人支付違約金終止本合同，并要求買(mǎi)方承擔(dān)合同總價(jià)20%的違約金。產(chǎn)權(quán)登記或者開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定期限內(nèi)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的，補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定給予開(kāi)發(fā)商3個(gè)月的寬限期。開(kāi)發(fā)商在寬限期后仍不履行合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)每日支付已付房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之一作為違約金，但全部違約金的限額不得超過(guò)合同總價(jià)的1%。其他約定補(bǔ)充協(xié)議最后一款“如與正文規(guī)定不一致，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”。

針對(duì)馬先生對(duì)上述四項(xiàng)合同條款的異議，質(zhì)量第三方約談了浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所的徐進(jìn)先生，請(qǐng)他進(jìn)行權(quán)威分析。

律師答：格式條款是指當(dāng)事人為重復(fù)使用而事先準(zhǔn)備的，在簽訂合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。上述合同條款是否為格式條款，需結(jié)合案件證據(jù)和調(diào)查情況確定。在格式條款的前提下，提供格式條款的一方當(dāng)事人不履行合理提示和解釋義務(wù)，致使另一方當(dāng)事人不注意免除或者限制其責(zé)任的條款的，另一方當(dāng)事人可以起訴申請(qǐng)撤銷(xiāo)格式條款；如果格式條款無(wú)效的，另一方當(dāng)事人可以起訴撤銷(xiāo)格式條款條款同時(shí)存在免除、加重對(duì)方責(zé)任和排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，對(duì)方可以主張條款無(wú)效。

就商品房銷(xiāo)售而言，大部分合同文本都是為開(kāi)發(fā)商提供的，還有“格式條款”，開(kāi)發(fā)商事先準(zhǔn)備好再使用，簽訂合同時(shí)不與購(gòu)房者協(xié)商。據(jù)有關(guān)資料，《合同法》第41條規(guī)定：“格式條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常的理解進(jìn)行解釋。格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于格式條款提供方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，采用非格式條款?！?/P>

也就是說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)“格式條款”的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，我們首先要在普通人理解的基礎(chǔ)上做出統(tǒng)一客觀的解釋?zhuān)划?dāng)有兩種或兩種以上合理解釋時(shí)，考慮到開(kāi)發(fā)商作為條款起草人，可能會(huì)通過(guò)預(yù)設(shè)含義不明確的文本對(duì)買(mǎi)方進(jìn)行不合理的解釋。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)作出不利解釋?zhuān)Ｗo(hù)買(mǎi)方權(quán)益；而且，“非標(biāo)準(zhǔn)條款”是雙方平等協(xié)商制定的，充分尊重雙方意思。因此，在條款沖突的情況下，“非格式條款”優(yōu)先于“格式條款”。同時(shí)，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免責(zé)條款第四十條規(guī)定：“格式條款有本法第五十二條、第五十三條規(guī)定的情形，或者提供格式條款的一方免除責(zé)任的，增加對(duì)方的責(zé)任，或排除了對(duì)方的主要權(quán)利，該條款無(wú)效?！?/P>

根據(jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向買(mǎi)方解釋和提醒“標(biāo)準(zhǔn)條款”。徐律師提醒，購(gòu)房者在簽訂定金合同前，可以要求查看開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同。如果合同中有對(duì)買(mǎi)方不利的條款，請(qǐng)慎重購(gòu)買(mǎi)。

案例二：2014年7月，童先生在余杭區(qū)中安理想灣5號(hào)樓1單元購(gòu)房。今年7月，他在交房、領(lǐng)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房型顛倒了：按合同約定，本應(yīng)建在入口左側(cè)的書(shū)房、廚房建在右側(cè)，而本應(yīng)建在入口右側(cè)的客廳建在左側(cè)，于是他就這樣做了拒絕接受房子。開(kāi)發(fā)商回復(fù)：合同上的戶(hù)型圖是售樓員貼錯(cuò)的。您可以更換與現(xiàn)有房屋一致的戶(hù)型圖，也可以通過(guò)司法途徑申請(qǐng)退房。在幾次談判失敗后，湯顯明表示不排除通過(guò)法律途徑維權(quán)。律師答：房屋類(lèi)型圖是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的核心組成部分之一。開(kāi)發(fā)商交付的結(jié)構(gòu)戶(hù)型與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的結(jié)構(gòu)戶(hù)型不一致的，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果有相反證據(jù)表明，買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)知道未來(lái)交付房屋的結(jié)構(gòu)單元戶(hù)型內(nèi)容，且合同單元戶(hù)型圖紙因疏忽粘貼錯(cuò)誤，則開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成違約。

案例三：中安·理想灣業(yè)主沈先生（化名）向第三方透露，他的購(gòu)房合同特別“精彩”。記者從合同中看到，該商品房的基本情況明確寫(xiě)著“地上32層，地下12層”。銷(xiāo)售人員太粗心了，人們不禁懷疑他們的工作流程是否規(guī)范。這種錯(cuò)誤在本合同中有法律效力嗎？讓我們聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家怎么說(shuō)。

律師答：根據(jù)常理，可以推斷地下12層并非雙方真實(shí)意思表示，因此本協(xié)議對(duì)雙方均無(wú)約束力。

徐律師補(bǔ)充說(shuō)，開(kāi)發(fā)商合同上“購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的商品房基本情況”寫(xiě)為“地下12層”。按理推斷，應(yīng)該是銷(xiāo)售人員一時(shí)疏忽所致，由此不難看出開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中存在不規(guī)范現(xiàn)象。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，仔細(xì)閱讀合同是非常重要的。合同是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。一旦發(fā)生糾紛，合同將成為我們唯一最有力的法律武器。然而，大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)合同法的了解甚少，對(duì)購(gòu)房合同的關(guān)注度也不高，從而在后續(xù)的權(quán)利保護(hù)中處于不利地位。利巴再次提醒購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要慎重考慮，認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，使自己的合法權(quán)益得到保護(hù)。以上是相關(guān)法律信息，如有其他疑問(wèn)，歡迎在線咨詢(xún)法霸網(wǎng)。你知道嗎