1、 不能抵押的房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)。土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。其他任何組織和個(gè)人都不能享有土地所有權(quán)，因此我國(guó)的土地所有權(quán)不能抵押。

2。耕地、宅基地、私有土地、私有山丘等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。但也有兩種例外情況：（一）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；

（2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村企業(yè)的土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押，但以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村企業(yè)的廠房抵押的，占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以同時(shí)抵押。

3。教育、醫(yī)療、市政等公益事業(yè)用房地產(chǎn)。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)不得抵押。

4。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)不明或存在爭(zhēng)議。抵押權(quán)的設(shè)立要求抵押人對(duì)抵押物享有所有權(quán)或者依法處分的權(quán)利。如果所有權(quán)存在爭(zhēng)議，抵押權(quán)的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)就存在問(wèn)題，不能保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，禁止以權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)作為抵押。

5。列入文物保護(hù)名錄的建筑物和其他具有重要紀(jì)念意義的建筑物。這種建筑具有特殊的歷史和紀(jì)念意義。它與公共利益密切相關(guān)，不能隨便處置。因此，禁止用作抵押物。

6。依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)暫時(shí)處于不能轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)。因?yàn)榈盅喝藷o(wú)權(quán)自由處分，所以不能抵押。

7。依法納入拆遷范圍的房地產(chǎn)。由于列入拆遷范圍的不動(dòng)產(chǎn)處于權(quán)利不確定狀態(tài)，為保護(hù)債權(quán)人利益，不能抵押。其他依法不能抵押的房地產(chǎn)。房屋抵押權(quán)被依法確認(rèn)為違法或者違法的，抵押權(quán)無(wú)效。（1） 房地產(chǎn)貸款的首要前提是以房地產(chǎn)抵押，因此抵押的種類也決定了你能否辦理貸款。在購(gòu)買(mǎi)商品房或經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，要了解開(kāi)發(fā)商是否辦理了《預(yù)售許可證》；是否與資金管理中心或商業(yè)銀行簽訂了合同；這些都是能否辦理貸款的前提。如果開(kāi)發(fā)商尚未與金融機(jī)構(gòu)簽訂合同，您仍想申請(qǐng)貸款，可以攜帶相關(guān)信息到市購(gòu)房擔(dān)保公司申請(qǐng)辦理舊房抵押、新房購(gòu)買(mǎi)的貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房貸款時(shí)，要注意外地人買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房，也不能申請(qǐng)貸款；購(gòu)買(mǎi)房屋籌集資金時(shí)，要注意個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例，最后辦理房屋共有權(quán)證，而抵押面積也是個(gè)人產(chǎn)權(quán)的一部分，在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行拍賣(mài)前，要了解房地產(chǎn)是否可以開(kāi)具發(fā)票，房屋是否可以辦理房屋所有權(quán)證，辦理房屋抵押后，房屋是否可以參加拍賣(mài)（拍賣(mài)房屋貸款可由購(gòu)房擔(dān)保公司辦理）；拆遷戶在收到拆遷人的貨幣補(bǔ)償款后要求貸款的，他們應(yīng)該事先從開(kāi)發(fā)商那里知道是否與房地產(chǎn)擔(dān)保公司簽訂了《合作協(xié)議》。一般來(lái)說(shuō)，被拆遷戶按差價(jià)支付購(gòu)房貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商的“預(yù)售許可證”尚未辦妥，這種情況下的貸款只能由住房擔(dān)保公司辦理。（2）利率的選擇

當(dāng)商品房或經(jīng)濟(jì)適用房貸款時(shí)，首選的是公積金貸款，而且貸款利率是最低的，但買(mǎi)房時(shí)要問(wèn)開(kāi)發(fā)商是否與資金管理中心簽訂了合同，否則我們只能處理商業(yè)貸款。（三）簽訂購(gòu)房合同，要看簽訂的合同是商品房買(mǎi)賣(mài)合同還是房產(chǎn)局、工商局共同監(jiān)管的經(jīng)濟(jì)適用房合同，否則不能辦理房屋所有權(quán)證或貸款。

小編建議，房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)在正規(guī)銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行。如果您想進(jìn)行法律咨詢，歡迎來(lái)到律霸。你知道嗎