如果“逾期交付”，開發(fā)商通常可以要求終止或索賠。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條，出賣人在被催告按期交付房屋后三個月內(nèi)未履行合同的，一方有權(quán)要求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。

例如，如果合同規(guī)定房屋將于2005年1月1日交付，但開發(fā)商尚未于2005年1月10日交付房屋，那么您作為買方可以開始行使通知權(quán)，并向開發(fā)商寫信：“XXX公司（開發(fā)商名稱）”。根據(jù)協(xié)議，貴公司應(yīng)于2005年1月1日交房，但尚未交房。我在此敦促你，“一定要用掛號信。

這樣，如果開發(fā)商在2005年5月1日之前沒有交房，可以要求開發(fā)商解除合同。如果開發(fā)商不同意，可以向法院起訴，法院應(yīng)該予以支持。

有一個問題需要注意：本次催告后解除合同的權(quán)利需要在一年內(nèi)行使，即如果您沒有發(fā)信，或者沒有證據(jù)證明您已經(jīng)發(fā)信，那么在2006年1月1日之后，您就不能再據(jù)此要求解除合同了準(zhǔn)備金。

還有一點需要注意：本條最后一條規(guī)定是“除非雙方另有約定”。因此，如果你想保留這一權(quán)利，你在簽訂合同時就不能“另有約定”。索賠的前提是在購房合同中明確約定賠償金額或者計算方法。如果沒有協(xié)議怎么辦？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，對商品房買賣合同的違約金數(shù)額和損失賠償金的計算方法沒有約定的，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用的，按照交付使用期間超過期限確定違約金或者損失賠償金的數(shù)額該房屋由有關(guān)主管部門公布或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于不可抗力

這里需要注意的另一個詞是“不可抗力”，因為一旦“不可抗力”發(fā)生，你就不能終止合同，開發(fā)商也不需要支付違約金。根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免或不能克服的客觀情況，但不清楚哪些情況可以認(rèn)定為不可抗力，具體內(nèi)容需在購房合同中約定。開發(fā)商為了減輕責(zé)任，往往在合同中擴大“不可抗力”的范圍。

應(yīng)明確劃分逾期交貨的責(zé)任。你可以找律師來指導(dǎo)你提供證據(jù)。你知道嗎