購房合同有效嗎？

記名購房，是指該房屋的實際出資人以他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

以名購房是否有效，主要取決于借款人（實際購房人）與出票人（房屋登記人）之間是否有借名協(xié)議。這主要是根據(jù)我國民法通則中當(dāng)事人意思自治原則的規(guī)定。如果借款人與名人在購房前簽訂房屋名稱借用協(xié)議，房屋所有權(quán)應(yīng)明確約定房屋實際所有權(quán)屬于借款人。同時，根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購房，以他人名義登記，而借款人應(yīng)實際享有該房屋的權(quán)益，并要求登記人（出票人）按合同辦理房屋所有權(quán)過戶登記即可支持。但因登記人債權(quán)人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的。

但是，如果一方提供證據(jù)證明購買該房屋確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方就借名登記達成協(xié)議，主張確認(rèn)該房屋歸其所有或者要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；主張其他債權(quán)向登記人出資的，依照出資性質(zhì)和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。以他人名義購房相關(guān)法律風(fēng)險提示。

2。非產(chǎn)權(quán)所有人的受托人基于私人委托，以自己的名義簽訂房屋買賣協(xié)議，構(gòu)成隱名代理人。買方聲稱合同因欺詐而無效，這很難得到法院的支持。因此，買受人對業(yè)主身份的審查義務(wù)應(yīng)在簽訂合同前完成，不應(yīng)受到中介的承諾或保證的影響。即登記的物權(quán)不屬于實際權(quán)利人所有。借名行為不違反法律禁止性規(guī)定的，借款人只享有債權(quán)。在借款人無權(quán)處分房屋的情況下，存在借款人喪失房屋所有權(quán)，無法向第三人追償?shù)娘L(fēng)險。如果不能證明實名購房的事實，我們甚至?xí)ハ蚪杩钊酥鲝埶袡?quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，也就是說，雙方只有貨幣貸款或預(yù)付款的債務(wù)關(guān)系。如果開發(fā)商同意向親友購買倒賣的商品房，即使實際付款并入住，但產(chǎn)權(quán)人沒有變更，也沒有書面的房屋買賣合同來證明，在真實的案例中也會有風(fēng)險：即使兄妹交錢，只是雙方?jīng)]有簽訂合同，也沒有付款；如果住在房子里，他們只是私下借。因此，購買轉(zhuǎn)售商品房，不僅要簽訂書面合同，而且最終要達到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果。

未經(jīng)借款人授權(quán)，如何出售房屋？

如果借款人擅自將其名下登記的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，借款人以其對該房屋享有實際權(quán)利為由要求確認(rèn)買賣合同無效，一般不予支持，但借款人能夠證明買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋有借用登記的名稱的除外。買受人是善意第三人，買受人和借款人都要求繼續(xù)履行合同的，按照下列規(guī)定辦理：

（1）已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（2）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，該房屋已被合法占用；

（3）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，未依法占有該房屋，應(yīng)綜合考慮各買方的實際支付金額及其先后順序、是否辦理過網(wǎng)簽、合同訂立順序等因素，公平合理地確定。如何降低“借名買房”的風(fēng)險鑒于借名買房存在諸多風(fēng)險，消費者應(yīng)盡量以正規(guī)的方式買房。如果非要借名購房，要注意以下幾個方面，將風(fēng)險降到最低：

1。借名購房前，首先要明確要購買的房屋性質(zhì)，房屋是否可以上市交易，借名是否違反法律國家政策規(guī)定，以防止今后無法取得房屋所有權(quán)。簽署了一份書面協(xié)議。為區(qū)別于借款合同，書面協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確雙方的合同關(guān)系，并可以邀請第三人見證。在雙方協(xié)商簽訂購房協(xié)議時注意保存證據(jù)，如邀請朋友見證、錄音錄像等；注意保存購房手續(xù)、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、還貸記錄等）、購房發(fā)票、房產(chǎn)證等其他書面證據(jù)。

無論你是用自己的名字買房還是用自己的名字買房，都要謹(jǐn)慎。不過，名下買房的風(fēng)險相對較大。政府的限制是為了挽救房地產(chǎn)的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟畢竟是泡沫，會有幻滅的時候。請小心。如果您的問題比較復(fù)雜，律師協(xié)會還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎