1、 “借名購(gòu)房”在實(shí)際履行過(guò)程中的法律關(guān)系及可能發(fā)生的權(quán)屬糾紛，除借款人與借款人之間的法律關(guān)系外，還可能涉及與第三人（配偶、繼承人或善意受讓人）的法律關(guān)系，雙方債權(quán)人），容易引起糾紛和一些法律問(wèn)題。（一）登記所有人不承認(rèn)以自己名義購(gòu)房的事實(shí)，引發(fā)權(quán)屬糾紛。

現(xiàn)實(shí)中，房?jī)r(jià)飛漲往往讓?xiě)糁骱蠡诓辉摻铏C(jī)。在利益的誘惑下，既然所有權(quán)是以自己的名義登記的，何必給別人呢。這種情況涉及實(shí)際買受人與登記所有人之間的法律關(guān)系。

（2）第三人對(duì)有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提出異議的最常見(jiàn)案件是離婚案件和繼承案件。離婚時(shí)，登記購(gòu)房人的配偶會(huì)以共有財(cái)產(chǎn)的名義要求分割爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)；或者登記所有人死亡時(shí)，繼承人對(duì)借名事宜不理解，不承認(rèn)借名事實(shí)，認(rèn)為自己有繼承權(quán)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。（三）不動(dòng)產(chǎn)被登記所有人處罰或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行在現(xiàn)實(shí)中，有兩種情形可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)違背買受人的意愿轉(zhuǎn)讓給他人。第一種情況是，登記的買受人擅自處分財(cái)產(chǎn)。登記所有人利用登記的公信力使他人相信他是房屋所有人，并處分房屋，包括轉(zhuǎn)讓或抵押。二是法院對(duì)財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。登記買受人有債務(wù)不能清償?shù)模梢杂煞ㄔ翰榉馍踔僚馁u。二是借名購(gòu)房行為法律效力的判斷?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者公共利益。正常情況下，具有購(gòu)房能力的人多為完全民事行為能力人，房屋價(jià)值巨大，一般不會(huì)出現(xiàn)不真實(shí)的意思表示。因此，判斷冒名購(gòu)房行為是否具有法律效力，關(guān)鍵在于其是否觸犯法律或社會(huì)公共利益。

（1）借名購(gòu)房行為是有效的

如果不存在惡意規(guī)避法律、政策的行為，且不會(huì)對(duì)社會(huì)公共利益造成損害的，這種借名購(gòu)房行為應(yīng)視為有效。有兩種情況：一是借用姓名的行為從頭到尾都不違法。事實(shí)上，購(gòu)房者本身是有資格購(gòu)房的，但由于某種原因，他們借用了別人的名義。比如，為了避免日后過(guò)戶手續(xù)繁瑣，父母直接以子女的名義購(gòu)房。二是消除初始非法借名后的非法狀態(tài)。事實(shí)上，購(gòu)房者本身并不具備購(gòu)房資格，但隨著法律政策的修改或廢止或自身?xiàng)l件的改變，他們才具備購(gòu)房資格。惡意規(guī)避法律、政策，損害社會(huì)公共利益的，視為無(wú)效。比如，沒(méi)有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的行為。這種合同如果生效，就會(huì)侵害符合條件的人的利益，違背政府推出保障性住房的初衷。

通過(guò)對(duì)借名購(gòu)房效力相關(guān)法律規(guī)定的了解，我們可以知道，并非所有借名購(gòu)房都具有法律效力。如果你買房是為了逃避現(xiàn)實(shí)生活中的相關(guān)法律和政策，那么你的行為就不具有法律效力。因此，我們建議您不要因?yàn)橐?guī)避相關(guān)政策而冒用自己的名義買房。如果您還有其他問(wèn)題，請(qǐng)咨詢我們的律師。你知道嗎