1、 銷售廣告與實際不符，我可以退房嗎？最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房銷售廣告、宣傳品為要約邀請，但出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾是具體確定的，訂立商品房買賣合同是以合同為依據(jù)的，對確定房價有重大影響的，視為無效作為提議。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應視為合同內(nèi)容。當事人違反合同的，應當承擔違約責任。你也可以要求在這個時候退房。并非所有的違約行為都會導致合同的終止。比如，開發(fā)商承諾在小區(qū)某個地方有一個小雕塑，但交付時沒有。這種情況不能構(gòu)成你方終止合同的條件。只有在下列情況下，合同才能終止：

1。因不可抗力致使合同無法履行；

2。在履行期滿前，一方當事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主債務；

3。一方當事人遲延履行主債務，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；

4。一方當事人遲延履行或者其他違約行為導致合同目的不能實現(xiàn)的。第二，開發(fā)商制作虛假廣告的法律責任（1）廣告促銷的合法廣告說明，僅使用略微夸張的語言來增加吸引力，即使說明與現(xiàn)實不完全一致，仍將其視為合法的促銷手段。比如，廣告行業(yè)常用的“黃金地段”等夸張說法，并不能具體、清晰地描述目標。一般來說，買家不會誤解這種廣告。因此，廣告監(jiān)督管理部門和法院不會認定其為虛假廣告。（二）被認定為虛假說明、虛假廣告的情形對未被認定為要約或者未列入合同的要約，并不意味著可以超越法律，任意夸大。廣告中的虛假描述在買賣過程中誤導買受人，導致買受人對交易標的、價格、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解的，根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，買受人可以請求法院變更或者撤銷已簽訂的買賣合同，法院有可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，開發(fā)商還需要承擔相應的承包過錯責任。

此外，如果廣告中對房屋及相關(guān)設(shè)施的描述明顯脫離事實，對質(zhì)量、環(huán)境、價格等重要事項的描述明顯虛假，對買受人的承諾明顯無法兌現(xiàn)，那么房地產(chǎn)廣告很可能被視為虛假廣告。此時，開發(fā)商和廣告主可能需要承擔相應的民事、行政甚至刑事責任。根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪起訴標準的規(guī)定》第六十七條規(guī)定，虛假房地產(chǎn)廣告因涉及金額巨大，較其他類型廣告更容易接近刑事定罪標準。（三）買賣雙方在合同中約定的廣告內(nèi)容雖然要約邀請的廣告內(nèi)容不能作為約束買賣雙方的合同內(nèi)容，但買賣雙方在簽訂書面合同時有特別約定的，而相關(guān)內(nèi)容是作為條款列入合同的，那么根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議將成為合同的同一部分，對雙方均具有約束力。

根據(jù)法律規(guī)定，如果開發(fā)商的廣告與實際情況不符，對購房者造成影響，他應該承擔責任，但能否退房還要看實際情況。

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