因為房產(chǎn)糾紛，在老百姓眼里已經(jīng)不是什么新鮮事了。這些糾紛不僅發(fā)生在房屋銷售過程中，而且存在于家庭成員之間。我們對近期收到的讀者來信中的代表性案例進行了梳理，同時請專門的法律專家進行了解答。吳小姐問：2004年5月16日，我和開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定自實際交付之日起90日內(nèi)出具房屋所有權證、契據(jù)證、土地證，但不承擔違約責任。我在2005年4月13日搬進了這所房子。截至2006年2月，該房屋的土地證尚未發(fā)放。我可以要求解除商品房買賣合同并退房嗎？

答：根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），僅僅是因為“商品房買賣合同訂立后，出賣人未簽字“告知買受人將房屋抵押給第三人”或者“商品房買賣合同訂立后出賣人將房屋出售給第三人”的合同，導致買受人無法取得房屋。然而，你實際上是在2005年4月13日搬進這所房子的，因此沒有法律理由終止合同。根據(jù)《司法解釋》第十八條規(guī)定，因出賣人原因，買受人未在商品房買賣合同約定的房屋權屬登記期限內(nèi)取得房屋所有權證的，除雙方另有約定外，賣方應承擔違約責任。合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構逾期貸款計收利息標準計算?！彪m然您與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中沒有違約責任，但根據(jù)上述司法解釋，開發(fā)商應按支付的購房款×中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準（即萬分之二點一）×自2005年7月14日起至土地證辦理完畢之日止的天數(shù)支付違約金。陳先生問：我婚前買了一套商品房。首付是我付的。與銀行的抵押合同也是以我的名義簽訂的。結婚后，我和妻子一起付清了房貸的余款。因為不和，我們要離婚了。我妻子說她在房子里有一份股份，要我按房子市值的一半付給她。我需要付錢嗎？

A：根據(jù)陳先生的解釋，由于是陳先生簽訂房屋買賣合同，合同義務由他在婚前履行，相應的合同權利應由他單獨享有，因此房屋是陳先生的個人財產(chǎn)。至于購房產(chǎn)生的按揭貸款，陳先生與銀行之間的債權債務關系是婚前形成的，屬于其個人債務。他和妻子在婚姻關系存續(xù)期間共同償還的抵押貸款余額，應視為使用夫妻共同財產(chǎn)償還陳先生的個人婚前債務。離婚時，陳先生應按共同還款的一半向妻子支付賠償金，這是客觀上對房屋保值增值的一種補償。第三，如何知道房子的年代？李小姐問：我在一個居民區(qū)看到一棟房子。房東說，這是1999年建的，房產(chǎn)證是2000年5月拿到的，土地使用證上標明的用地期限是2065年5月20日。這兩個日期中哪一個能反映房子的實際建設期？如果房東故意隱瞞，我怎么核實？

A:這兩個日期都不能反映房子的建設期。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有人實際取得產(chǎn)權的日期。如果是二手房，有的已經(jīng)轉手2至3次，因此房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠遠超出房屋的實際竣工日期。此外，根據(jù)土地使用權證上顯示的截止日期，可以推斷該房屋于1995年5月20日取得土地使用權，但無法判斷開發(fā)商是否在取得土地使用權后就開始建房。

如果李小姐想知道房子的建設期，可以去房管局，或者問問鄰居、街道和物業(yè)管理公司。最后，李小姐也可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋實際工期與房東所說的不符，房東應承擔違約責任。你知道嗎